2009 中國房地產（澳門）論壇暨國際房地產融投資洽談會（CREMF2009）在中華人民共和國住房和城鄉建設部和澳門特別行政區政府經濟財政司指導下，世界不動產聯盟和中國房地產研究會特別支持，由中國房地產業協會、廣東省房地產行業協會和澳門地產發展商會主辦，將于2009年9月11日上午11時在澳門旅遊塔會展娛樂中心盛大開幕。

本次論壇在全力打造兩岸四地房地產企業合作平臺的同時，邀約了世界不動產同業廣泛參與，期望把兩岸四地的合作交流融入國際層面並與國際接軌，充分發揮澳門的葡語世界平臺和世界華商橋樑作用，論壇將邀請有關國家政府官員，澳門特別行政區政府領導，中央人民政府駐澳門聯絡辦公室負責官員，世界不動產聯盟的負責人和中國房地產業協會的領導共同主禮盛大開幕式。論壇的演講嘉賓均是國際和國內有權威和代表性的房地產研究專家和行業翹楚，相信透過廣泛和互動的交流，使不動產業界能把握全球新形勢下的房地產新機遇，迎接挑戰，共創高峰。

        本次論壇由盛大開幕式、國際房地產高峰論壇、分論壇和融投資洽談會組成，爲期兩天，以房地產市場在金融風暴之後新的發展格局為主題,深入探討包括房地產市場的協調發展和監管、旅遊房地產市場的發展前景、房地產企業融投資發展趨勢和風險的規避、環保新技術採用與房地產銷售的互動關係和房地產相關上下游產業集群發展的機遇等前沿熱點問題。 屆時將有一千多位中外嘉賓出席。

        2009中國房地產（澳門）論壇是澳門開埠以來首次舉行的房地產國際大型論壇，本次論壇的舉辦必將大大提升澳門的國際形象，對澳門進一步走向國際化起到重要的推動作用。

        2009澳門房地產博覽會將同期舉行

        為配合“2009中國房地產(澳門)論壇暨國際房地產融投資洽談會”順利舉行，為進一步促進粵港澳臺房地產同業的交流合作和澳門房地產業的持續健康發展，在中國房地產業協會和廣東省房地產行業協會支持下，由澳門地產發展商會、珠海市房地產行業協會、香港房地產建築業協進會和臺灣中華兩岸暨國際不動產經貿交易促進會聯合主辦的『2009澳門房地產博覽會』將於今年9月11日至13日在澳門旅遊塔會展娛樂中心二樓會展大廳正式舉行，並於9月11日上午12時舉行開幕禮。

        本次房博會將展示兩岸四地房地產企業和相關金融、服務行業的嶄新面貌和銷售亮點；通過彼此觀摩和借鑒，達到各展所長，拓寬國際視野，強化市場脈絡，增進區域合作，觸發銷售熱點和促進澳門會展業快速發展的目的。房博會將邀請澳門、香港、廣東、臺灣和其他鄰近地區的房地產投資商、房地產大型仲介企業、金融企業、建材環保企業和相關上下游服務企業參展。

        房博會開放時間安排如下：9月11日：12:00-19:00； 9月12日：9:30-19:00； 9月13日： 9:30-18:00。

土地工務運輸局日前公佈，施工與審批私人住宅單位逾三萬個。地產業者認為，單位攤分五年落成，平均每年供應六千個，屬正常範圍，不会舉冲淡樓價。但亦有人認為，需視乎未來人口政策，港珠澳大橋、輕軌爭取年底動工，外僱需求將增，租賃市場有支持，有利樓市。

地產業總商會會長鍾小健表示，即使當局批出建築圖則，發展商也會觀察經濟發展情況，決定是否興建樓宇。經濟氣氛欠佳，有可能延遲興建，故未來幾年，該批量住宅單位未必全數投放市場。新單位供應量增加，會對樓價有間接影響。不過，樓價亦受衆多因素影響，供應量祇是其中之一，仍需視乎政府未來的人口政策及人口增長情況。倘落實專才政策或重開置業居留政策，樓價會有支持。

中原（澳門）地產代理有限公司執行董事郭朝隆表示，政府審批工程項目審慎、進度較慢，估計每年平均有四、五千個單位投入市場，屬預期水平，不會大幅冲淡樓價。私人住宅單位供應量增加，隱性需求亦在暗中增長。舊區新增不少中產階級，擁有購買力，祇是時機未到，樓價未回落，未有換樓打算。隨着年月增長，該類客源購買力及需要也會不斷增強，有能力消化新增單位。

另一方面，港珠澳大橋、輕軌等大型公共工程項目爭取年底動工，需不少外僱參與興建，相信年底外僱會再度增長。有能力的居民，會看準時間購買物業放租，作長遠投資。

立法會日前分析及討論修改《印花稅繳稅總表》法案，委員會主席鄭志強表示，接納了印花稅以階梯式計算的建議，同時確定凡於零九年一月一日或以後才繳納物業的中間轉移稅者，才能享受新的印花稅稅率，否則需按現行稅率繳稅。至於在今年才支付中間轉移稅並已繳付全數印花稅的業主，經新稅率計算後，將獲退稅。

鄭志強表示，印花稅將採取階梯計算方式，任何物業首二百萬元均繳納1%的印花稅，二百萬元以上至四百萬元繳納2%印花稅，四百萬元以上繳納3%的印花稅，意即所有人士購買任何物業，都可享有首二百萬元只繳納1%印花稅的稅率。

由於所有物業買賣在進行中間轉移時，都要先繳納0.5%印花稅，待物業完成完全的轉移手續（即造契）後，才須繳納餘下稅款。鄭志強表示，政府提出在零九年一月一日或以後完成中間轉移的買賣，才能享受新的稅率，在此之前完成了中間轉移的買賣，仍須按現行稅率繳納3%的印花稅。

如果有物業買賣是在今年一月一日後完成中間轉移和造契，即有關人士已繳納3%的印花稅。鄭志強表示，基於該法案提出以今年一月一日後完成中間轉移作為享受新稅率的界限，因此有關人士將可獲財政局退還差額稅款。

據《澳門日報》報導，一對大學教師夫婦涉“一屋兩賣”，將氹仔南京街某高尚住宅單位連兩車位分別以近五百萬元同售予兩買家，收取合共一百八十萬元大訂。    過去“一屋多賣”時有發生，而澳門又沒有完善的措施去堵截，若業主有心欺騙，經紀也只能憑經驗及人際網絡判斷。故地產業者認為現階段是時候檢討及完善樓宇買賣條例。

現時，地產經紀做樓宇買賣，若一手住宅交易，一般會先到房屋局查清有否轉名；二手樓則看是否已“丟空”或放售，以清楚樓宇業主，免墮“一屋多賣”陷阱。如果業主有心欺騙，唯有靠行業觸覺防範，如今次個案中，買方已支付大額訂金，一般情況下，落訂只按樓價百分之十，今次落訂數額之大，足令經紀生疑。如業主稱需急套現，提早收訂，那麼便要提高警覺。

一般樓宇“再放盤”都會透過報紙或行家“放售”，經若應要“貼巿”，那麼便會知道樓宇是否“再放盤”單位。又或人際網絡好，可請求行家查一查，那麼,便可有助查出單位是否“唔妥”,減少同類事件發生的可能性。

現階段可在房屋局查到業主登記資料，樓宇買賣要做登記也有法可依，但卻存在灰色地帶。如業主有心欺詐，有時也會防不勝防。如買賣登記要交稅，故很多業主做契後才會登記，即使落訂未做契，也不會登記，故若“一屋多賣”落訂多次，也不易察覺。現階段有必要對法例作檢討及完善，如香港樓宇買賣，須雙方各有一名律師代表見證，買賣方兩名律師角色對立，若買賣出現問題，漏了甚麼東西均要由律師負責。由於雙方對立，買賣會受保障，故香港很少出現這種問題。反之，現時澳門樓宇買賣則只有一名律師負責便可。

房屋局日前正式推出“低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃”，凡樓齡超過三十年或以上、七層或以下的樓宇公共部分維修可以申請。有關資助申請可由取得大廈超過半數業權人簽署同意聲明書的任一小業主、依法選出的管理委員會，或大廈管理公司提出，資助項目包括維修或更換大廈閘門、供電總設施、供水總設施及排汙總設施，四項維修項目總資助金額上限為十一萬元。有關資助透過樓宇維修基金支付，整項計劃為期一年。

上述臨時資助的物業必須在登記局登記為居住或商住用途的樓宇。每座樓宇的進出口一扇或以上閘門可獲批准資助限額合共不超過一萬五千元；每座樓宇的供電總設施、供水總設施最高資助限額都各為四萬元，每一組排汙總設施的最高資助限額為一萬五千元。同一工程項目在規章生效後一年內不可重複申請，且批給資助的申請須於規章生效後的一年內及施工前向房屋局遞交。

房屋局的樓宇維修基金行政管理委員會負責批核有關資助的申請，且申請的批核須取決於樓宇維修基金的財政資源狀況，申請人可選擇一次性全數發放或分期發放資助的方式。有關工程的承攬人須於工程完成後，向房屋局遞交竣工證明文件及各項支出單據，經審核後才可獲發資助。

欲瞭解有關資助計劃具體詳情，居民可致電房屋局熱線：28594875查詢，或瀏覽該局網頁http://www.ihm.gov.mo。

上網普及程度晉身世界前列
全世界互聯網的用戶已超過15億7000萬。據 “澳門互聯網使用狀況統計報告”顯示，至零八年底，澳門互聯網普及率達66%，網民逾33萬，超過95%互聯網用戶以寬頻上網。有專家指出，澳門互聯網使用普及程度晉身世界前列。

調查結果還總結了澳門互聯網使用的特徵。使用者上網最普遍的活動為閱讀網上新聞、資料搜尋和和檢查電子郵件，其次為通訊交流，花費在下載或收看影片的時間較少。非網民不上網的原因則以不知如何使用、沒時間、沒電腦或相關設備以及沒興趣居多。網民平均每日要花費138分鐘瀏覽網頁，可見，上網已成為人們生活的一部分。

 網上物業搜尋成新趨勢
據澳門專業地產資訊網vproperty.mo統計，於網站上搜索物業的人數有明顯提升，升幅達四成。其中超過七成訪者對二百五十萬以下，三到十五年樓齡的物業尤其感興趣；而一些一線物業（三百萬以上）和樓花項目受金融海嘯衝擊，壓力較大，搜尋人數明顯減少，跌幅達五成；基於租盤價格下調，同樣具一定吸引力，於vproperty.mo網站搜尋租盤的訪者亦有兩成升幅。

黃姓本澳居民表示偏愛網上“睇樓”，他指出，樓市價格時有調整，且成交快，互聯網資訊時效性夠強，可第一時間獲得最新消息。另有李姓網民表示，網上樓盤資訊夠全面，可同時流覽多個最新放售或放租樓盤，而且還有樓盤照片提供，對比以往必須由地產代理帶睇樓省回不少時間。亦有網民指出，地產代理推薦的樓盤與現貨出入甚大，地產代理帶睇樓很多時候又不好意思拒絕，如網上睇樓就可省卻不必要的尷尬。

對於已送交立法會討論的調降印花稅法案，有關地產業協會和商會均認為施政須為民，均贊同劃一徵稅，並建議政府考慮樓價200萬以下樓盤象徵式收100元印花稅，協助低收入人士置業。

    內地及香港的物業買賣稅率均比澳門低。內地中下價樓及小於144平方米的樓宇，稅款為1.5%；高價樓及大於144平方米為3%。香港300萬以下為1.5%；600萬以下為3%；672萬以上稅率最高，亦只為3.75%；200萬以下更只象徵式收100港元印花稅。故地產業總商會會長鍾小健贊同政府計劃將印花稅劃一為1%,認為特區政府應助本澳低收入人士置業，建議200萬以下樓宇象徵式收取100澳門元印花稅。

    現時澳門買賣樓宇需繳交的稅項有五種，分別是印花稅、憑單印花稅、立契費、買賣登記費、按揭登記費。五種複雜計算的稅種加起來總稅率為4.95%，比起內地及香港單一劃收稅項的1.5%都要高及複雜。

    地產發展商會會長吳利勳認為，購買200萬以下住宅應繳納象徵式100-150元印花稅，200萬以上應調降印花稅率至1%，共用低稅優惠，盤活房地產。此外，他亦建議政府把買賣、按揭契費、買賣和按揭登記費合併成一項，降為成交價的0.5%，調低物業投資的高昂稅賦成本。

    房地產聯合商會常務副會長吳在權則表示，現時物業交易還需繳納頗為繁複和為數不菲的立契和按揭公證登記費等，認為有關部門應與時俱進，配合政府施政，同步調低、簡化合併為單一、合理的稅費，以達到施政為民的目的。

房屋局長鄭國明表示，特區政府已經與青洲坊原土地承批人達成協議， Lote 4公共房屋建築工程預期今年內啟動工程，可提供約五百個住宅單位。其餘的一、二及三地段，承批人亦同意於2010年前完成清遷，並交還政府發展公共房屋。

    另外，特區政府在路環石排灣規劃了十二幅地段，作為興建公共房屋的土地儲備。基於該選址的主體原為石礦場，周邊尚未有道路和基礎配套設施，暫未具備直接使用條件。特區政府現正草擬相關的都市化規劃，並編製配套的路網和基建設施計劃，爭取盡快施工。

有關“社屋輪候家團住屋臨時補助發放計劃”方面，截至去年十二月底，在6199個輪候家團中，遞交了2495份申請表，已處理的有2341份，其中批准的申請共2055份，不批准的共286份。獲批後自行放棄或取消補助的有六份，尚待補交文件及待處理的申請，則分別為128份及20份。對於現時不能申請社屋，但符合社屋入息審查標準的申請人士，若有租金負擔困難，社工局會給予協助。

    另外，政府已在俾利喇街（望廈舊兵營）預留一幅約2200平方米的土地，作為規劃興建公共房屋的地段。同時，政府將加快修訂公共房屋相關法例的進度，加強資源合理運用。

    仲行早前回顧零八樓市時指出，受金融海嘯衝擊，街舖及寫字樓同樣受影響。估計今年租值再下調超過一成。

    零八年首三季，街舖價值及租值均有增長，第四季金融海嘯來襲，街舖價值及租值分別跌百分之十一點八及百分之四點六。零八年全年街舖資本值跌百分之一點六，租值則仍有百分之五點八增長。

    仲行表示，部分零售商可能會擱置擴充計劃或收縮業務，零九年街舖租金將下跌百分之十五至二十；商舖價值則料跌逾百分之二十。但因部分主要項目暫停發展，或對商舖租金提供支援。

    寫字樓方面，價值及租值在零八年連續上揚三個季度後，第四季分別跌百分之十六點九及百分之四點二；全年則跌百分之二點六及百分之一點一。

    仲行料踏入零九年，受金融海嘯持續影響，澳門部分公司或會縮減業務及裁員以控制支出，寫字樓需求減弱，估計到時寫字樓空置率會有所上升。在需求轉弱及空置率上升下，零九年租金將跌百分之十至十五；寫字樓價值則跌百分之十。

  vproperty.mo行政總裁Simon Henry表示，澳門社會較輕盈，樓市復原速度可較周邊地區快。他認為，澳門樓價經歷過早前“跳崖”式急跌後，再下調空間不大，澳門樓市價格幾乎已見底。現階段居民都等農曆年過後具體措施出臺後才成交，故近月交投量不升反跌，睇樓量則有上升。他估計，待措施出臺後，六月前後市場消化利好消息，中價樓有支持會止跌回升。圍繞市場的壞消息未消褪前，樓價不會有太大變化，未來三個月是等待投資者從投市場的關鍵時期。

    據估計金融海嘯前，購買物業的投資者和用家參半，現時用家則佔八成，兩成為投資者。因此預期零九中下價樓成交會較理想。另有賭場受金融海嘯影響需裁員，部分外國工作者離開澳門，令租盤供過於求，租金價格面臨壓力大，估計會進一步下調兩至三成。

    他又表示，年尾一向是新樓盤推出的旺季，零八因全球金融危機導致經濟不景，澳門雖影響不算大，但發展商為求保險，也决定將新樓盤延遲推售，變相增加了零九市場的新盤存貨。他看好澳門未來經濟，認為只要待外圍市場認為澳門值得投資及逐步有數據反映出來後，投資者會重投澳門市場。待整體經濟回升，相信豪宅也會跟隨大市步伐。他又认为，現在至六月將會是購買的最好時機。六月之後則是放盤好時機。

零八年，註定要在澳門房地產業歷史上寫下濃墨重彩的一筆。當眾多開發商還沉浸在零七年“輝煌”的賺錢年代中不能自拔時，房地產市場卻在零八年悄然發生了 “巨變”。零九年來臨了，澳門樓市還將發生什麼變化？

零八回顧
    零八農曆新年前，澳門筷子基兩幅住宅用地以高出十倍及近九倍的底價成交，隨即帶動區內物業身價即時上升5%-10%。不少業主更反價出售，實行不設議價空間，封盤過新春；其後,政府頒佈多項物業稅務優惠以及港珠澳大橋拍板；利率進一步下調加上通脹加劇，吸引投資者進駐澳門物業市場，刺激投資者吸納住宅物業市場以求保值。在眾多利好因素且賭城效應持續帶動下，澳樓市進入前所未有的熾熱，眾業界人士均預料零八年澳門樓市整體價量有望漲升15%。

    但世事總是這樣，總是在不經意間發生戲劇性的變化。 零八年九月中，美國第四大投資銀行雷曼兄弟正式宣告破產，這等於在金融市場投下炸彈，迅即捲起全球的一場 “金融海嘯”， 股票、債劵及房地產市場無一倖免。

                                            海嘯下的澳門房地產
    受“金融海嘯”影響，美股大瀉五百零四點、創七年來最大跌幅，日、港等亞洲股市也創下零八年來最大跌幅，全球經濟蓋上陰霾。利嘉閣(澳門)地產有限公司執行董事王俊琳表示，澳門向來受環球經濟影響，港股更是與澳門樓市息息相關，股票資金隨時流向物業市場。是次“金融海嘯”令澳門經濟受到拖累，樓市反映尤其突出。

九月樓市 價量齊跌
    利嘉閣(澳門)地產執行董事王俊琳在總結零八澳門樓市中表示，第一季住宅的表現尚能延續零七季尾旺市，成交雖未及零七第四季多，但成交金額卻比其高。唯次季受環球投資氣氛影響，加上政府收緊博彩業及自由行政策等，賭場與零售業受到衝擊，成交才稍微收窄，但樓市價格上落波幅不大，其後樓市開始橫行，無論交投量或成交金額尚能維持水平。唯自美國第四大投資銀行雷曼兄弟正式宣告破產後，澳樓市進入黑色時期，九月住宅總成交量跌至最底位，月成交宗數只有400多宗。

 據政府統計局資料顯示，零七年澳門住宅買賣數目為21628宗，截至零八年十月，澳門住宅買賣數目為11424宗，估計零八全年成交約12000多宗，跌幅較去年超過四成。另外，零七全年住宅單位買賣價值總額約420億，截至零八年第三季，錄得資料為260億，估計有超過三成的下滑；至於呎價方面,估計亦有接近三成下調波幅。

    王俊琳指出，投資澳門物業中有不少外來投資著，其中接近兩成為香港人，“金融海嘯”後投資者紛紛在股票市場損手，都急需“斬纜”套現“填數”，導致樓價下跌比較深；另外，部分娛樂博彩出現裁員減薪情況，進一步打擊市場信心，才令澳樓市比周邊地區跌得更重。如香港樓價跌30%左右，澳門樓價卻跌超過40%，樓花項目壓力大，跌價更接近五成，出現超跌。

樓價見底  下調空間有限
    據非正式統計，金融海嘯前有一半買家為投資者，現時的買家用家佔八成，投資者只佔兩成。王俊琳表示，證明樓宇價格已回到合理水平，一手樓價格甚至返回零五年底零六年年頭的水平，但如今澳門經濟卻今非昔比。如現時澳門擁有永利，皇冠與威尼斯等眾大型酒店與賭場，經濟得以支持。金融海嘯後最恐慌的時期十月與十一月已經過去，第四季樓價已見底，零九樓市可下調的空間十分有限。另外，零八受美國次按和金融海嘯影響，投資者在金融市場即使仍有獲利，相信信心也會大不如前。現時銀行存款已接近零利率，而購買外幣貶值危機大，買樓放租至少可有兩至三厘回報，亦可博樓價由低位反彈，零九年這部分人很可能會重整投資組合，轉戰物業市場機率大。

    他預料，待政府落實四厘補貼政策具體實施條件，加上會減免物業轉移稅，成交量有望從低位回復正常。他又表示，零九年適逢是澳門回歸十周年，中央政府很可能會在回歸月頒布利好措施，這將會進一步刺激澳門樓市，零九澳樓市前景仍然樂觀。

豪宅欠利好消息支持 可能再下調
    澳門地產業總商會會長鍾小健反映，現階段居民都等農曆年過後具體措施出臺後才成交，故近月交投量不升反跌，睇樓量則有上升。他估計，待措施出臺後，六月前後市場消化利好消息，中價樓有支持才會止跌回升。部分豪宅價格目前雖然已下跌五成，但明年欠缺利好消息支持，可能仍有下調空間。倘明年下半年金融海嘯影響見底，整體經濟回升，相信豪宅也會跟隨大市步伐。

澳樓市最快明年底結束調整期
    美聯澳門行政總裁張一輝則表示，澳門社會較輕盈，樓市復原速度可較周邊地區包括香港及新加坡等地快，料最快明年底可結束調整期。他認為，澳門樓價經歷過早前“跳崖”式急跌後，再下調空間不大，圍繞市場的壞消息未消褪前，樓價既不會大升，也不會大跌，待壞消息全部浮現並消化後，樓市有上升勢頭，買家始會入場。 對於近期粵澳聯席會議簽八項合作協議，當中包括粵澳合作開發橫琴島，以及加快推進港珠澳大橋。張一輝認為這些建設利好澳門樓市，但現時催穀這些利好因素未是時機。他看好澳門未來經濟，認為利好消息可以留待合適時候慢慢滲出，無需急於現時高調作宣傳。只要待外圍市場認為澳門值得投資及逐步有數據反映出來後，投資者自然會重投澳門市場。

環球經濟壞消息接二連三，各地樓市急挫，澳門亦然。中原（澳門）地產代理執行董事郭朝隆表示，今年樓價急挫五成，政府早前公佈多項政策協助居民置業，樓市漸暖。倘美國無發生大事，估計至明年上半年，樓市樓價不再大跌，甚至保持平穩,最快明年下半年重拾升軌。他認為政府今次重開四厘補貼，有條件應考慮讓每位本地居民一生有一次享用政策的權利。

郭朝隆表示，“樓市淡係事實”，政府早前宣佈多個協助居民置業措施，對樓市有支持作用，成交量逐漸回升。十一月成交量較最差的十月上升三成，十二月至今已有二百五十至三百宗成交。

投資者紛損手，成交個案以用家為主。儘管如此，不少有意置業用家仍隱藏實力，期待樓市真正跌停再入市。他指出，樓價未必已見底，但已接近低位，置業風險較樓市高峰期減低，即使樓市再跌兩成，也不及從高峰急跌五成有吸引力，相信有意置業用家會因政策優惠推動而入市。郭朝隆認為已是入市時機，樓市最壞時期已經過去。

三和置業代理有限公司
查看頁數:5745

澳門新鴻運有限公司
查看頁數:5045

利嘉閣地產代理
查看頁數:3593

政府宣佈零九年重開四厘利息補貼計劃，對未有物業的澳門永久居民自置居所，該房地產物業價值又在三百萬元及以內，實行四厘利息補貼，置業者並可同時申請政府新增的提供首期兩成擔保，惟購房者至少需承擔百分之十的首期，政府擔保部分亦不超過該物業價值的百分之二十。此一擔保與四厘利息補貼可同時生效。此外，政府也將向立法會提案繼續實施首三百萬元的不動產轉移印花稅的豁免（僅限於居住單位），且調低物業轉移印花稅至百分一，使之成為長期性的稅務制度。行政長官何厚鏵表明，在今後一段時間內都不考慮重開投資置業移民政策，但相信通過上述措施，既可協助青年、中產置業，紓緩公共房屋的供應壓力，也可盤活樓市。

亦有業界人士表示，通過政府這些補貼政策逐步推行，加上樓價逐步回復合理水準，成交將會增加，市場自能盤活。在多種因素影響下，相信澳門樓市也不會一面倒向下插， 且樓市現時已去到一個合理的水準，無疑是置業的好時機。

運輸工務司司長劉仕堯透露，政府不但將在今年內全部落實首階段7000個公屋興建計劃，亦正積極透過換地、重建低密度舊社屋等方式增加公屋及土地資源儲備，除爭取於2010年底前落實興建19000個公屋單位外，還規劃有4000個公屋單位。但他強調，政府不會一次過用盡所有土地儲備興建公屋回應需求。尤其近年相關統計數字反映，有不少公屋輪候者上樓意慾下降或不符資格被除名，加上市場樓價開始下調和外僱退場等，亦將相對減輕居民的住屋壓力。市場上有逾萬個空置單位應市，以及11000個在建新樓，且空置單位中有逾七成為1000平方呎以下的二手舊樓，應是經屋競投者自置物業的對象。但在建新樓宇中卻有超過八成為逾一千平方呎、並非公屋競投者所能承擔的大單位，公屋的供求仍有落差，故政府未來應因應社會經濟發展、私人樓市情況及居民的實際需求，彈性調整公屋發展規劃，力求讓公屋資源長期得以善用，以回應及穩定居民的住屋需求。

按用途統計之繳納物業轉移印花稅的樓宇單位買賣

2008年第3季已繳納物業轉移印花稅的單位買賣數目共4,229個，較前一季顯著減少42.4%，而交易金額為70.7億元，亦大幅下跌35.7%；其中屬於房屋稅豁免期內之新樓d單位佔總數51.7%（2,188個），金額為50.4億元。在繳納印花稅的單位中，住宅佔總數55.2%（2,335個），金額共58.6億元，單位數目及金額較前一季分別減少42.7%及36.3%；而商業、辦公室及工業單位分別有288個、148個及37個。位於澳門半島的住宅單位有1,976個，氹仔及路環分別有346個及13個；按成交金額分析，400萬元以上的單位佔住宅單位總數22.4%（522個），200萬以上至400萬元的佔17.2%（402個），100萬以上至200萬元的佔23.9%（558個），而100萬元或以下的則佔36.5%（853個）。

2008年第3季屬於中間移轉e的單位有1,980個（佔單位買賣總數46.8%），涉及金額為46.6億元，較前一季減少37.1%及32.9%；有關的買賣以黑沙環新填海區和高士德及雅廉訪區較多，分別佔48.5%及36.3%。

部分區域的住宅單位平均成交價

                                                                                                                   單位:每平方米澳門元

按實用面積計算，2008年第3季整體住宅單位的平均成交價為每平方米23,819元，較前一季下跌3.7%。氹仔單位的平均成交價為每平方米22,085元，較前一季下跌6.2%；而澳門半島的平均成交價亦下跌5.1%，每平方米23,911元。

**資料來源於統計暨普查局

澳門區熱門大廈平均呎價表

氹仔區熱門大廈平均呎價表

澳門部分豪宅零七零八價格對比

**由vproperty.mo提供?(資料由中原(澳門)通過市場成交紀錄進行統計,貨幣以港元計算,僅供參考)

樓市高峰時，平均呎價達8,000元的壹號湖畔，如今跌價50%，4,000餘元有交易。地產業者表示，該盤樓花期較長，期內樓價漲升厲害，部分不欲上會的投資者趁樓盤落成前套現平手離場，製造誇張跌幅，相信只屬個別事件，不會帶來連鎖效應。但亦有地產業者指，該樓盤屬豪宅市場指標盤，倘指標盤呎價亦回落一半，其他樓盤呎價難免同步。

美聯澳門行政總裁張一輝表示，壹號湖畔呎價回落到零五年尾開售價水準，但他認為該樓花盤的呎價跌幅屬個別事件，未充分反映豪宅市況。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示，壹號湖畔除第四及第六座被基金全幢買入，其餘五幢均散賣。當初推出市場時均價為4,200-4,300元，倘現時個別單位以呎價4,500元套現，已不算損手；部分不欲上會的炒家亦會因應市況逆轉，擔心後市不樂觀而離場。

張一輝說，該盤多外國投資者，經濟環境差，一般都會斬纜，先賣掉海外物業。另一方面，該盤將於明年落成，部分投資者未必願意在這種經濟形勢下上會，故會選擇在現階段平價甩貨，但並非劈價離場。該盤樓花期較一般樓花長，樓價經過兩年急升，即使投資者現階段以呎價4,000元左右放售，仍可賺少少或平手離場。

(1)澳馬置業有限公司

查看頁數:6,557

(2)世紀21瑞康物業代理

查看頁數:4611

(3)三和置業代理有限公司

查看頁數:3999

(1)世紀21瑞康物業代理

電話查詢:271

(2)遠宏物業顧問行

電話查詢:264

(3)澳馬置業有限公司

電話查詢:241

樓市淡風頻吹，九月及十月累計成交僅五百宗，地產代理連月“坐冷板櫈”，業績驟降，加劇從業員失業及地產公司倒閉。內外交困，地產業總商會望內地放寬自由行至與香港等同、澳門政府檢討置業居留政策及調低稅項救市。

會長鍾小健表示，今年首八月有一萬宗成交，全年住宅總成交以一點一萬宗計，較去年的二點一萬宗勁跌五成。市場疲弱，帶來產業鏈失衡的嚴峻經濟問題，包括建築、裝修、律師樓、銀行、家私都受影響。故美國政府要出手挽救兩房及樓市，內地政府要放寬宏調及減稅救房市，澳門特區政府也應要有危機感，盡早出臺救市措施，防止地產市道急速下滑可能帶來的金融危機。內外交困下，該會預計今年第四季GDP將出現負增長，零九年GDP也會出現負增長。

鍾小健又表示，酒店、會展、零售、飲食均受收緊自由行衝擊。中小企首當其衝，紛紛結業或減省人手，造成失業率上升及入息下降。住宅、寫字樓及商舖租務市場大受影響，空置率上升及租金下調令收租居民收入大幅下降。租務市場調整，對買賣市場也是一沉重打擊。

金融海嘯下，全球財富縮水，旅遊活動將縮減。特區政府難以改變外在環境，但可要求放鬆來澳旅遊政策，並應及時實行。他建議：一、仿效廣西省東興市及越南芒街的兩地人民往來措施，容許珠海居民辦特區證並可逗留澳門，研究容許廣東省地級市居民也享有同等待遇，加強珠江三角經濟及旅遊合作。二、增加開放自由行城市。

全球各地均有投資移民政策，以吸引外來資金及人才。以香港為例，投資六百五十萬於物業或股票即可。澳門只有物業市場，且樓價只相當於香港的四分之一。他認為可設立計分制度，綜合考慮申請人的學歷、工作及營商經驗、語言能力、年齡、專才及特殊技能等一籃子因素並計分。

減免房產稅紓緩壓力    內地股市及地產市道低迷，相應推出救市措施。該會認為，該等措施行之有效，特區政府應予考慮。澳門財政收入豐裕，可考慮減免房地產稅項，減輕居民置業負擔及挽救低迷的市場。

該會建議免除百分之三點一五的印花稅及大約百分之二的造契登記費，為期兩年至二零一零年。稅項減免可刺激買賣交投，令地產市場可以過渡艱難日子。同時，現時出租物業須繳每年租值百分之十六點八房屋稅，稅率高於公司所得補充稅的百分之十二，並不合理。建議出租物業的房屋稅應與自住房屋稅劃一並下降為百分之五，符合本澳簡單低稅制，挽救下滑的租務市場。

發展商廖澤雲否認天偉投資有限公司年初高價投得的筷子基北灣兩幅住宅用地“撻訂”的傳聞，指該公司已按照規定繳交首期訂金，一直與政府商討兩幅地的規劃事項。他認為澳門樓市受到金融海嘯影響出現下滑，屬於正常的市場調整。

對於地產業界傳聞，年初以廖僖芸為代表的天偉投資有限公司，以高價投得筷子基北灣兩幅地的天偉投資有限公司“撻訂”，其兄廖澤雲出席公開場合時表示，並沒有聽聞。他指該發展商一直與政府商談有關土地的開發事項，並按照規定繳交了第一期訂金，目前正等待政府批則動工。廖澤雲指本澳樓市雖受全球經濟影響，短期內難以回復原來水平，但他認為樓市“有上有落”屬於正常情況。他無法預知未來的經濟情況，但對本澳樓市仍有信心。

近幾年樓價急升，地產仲介被視為始作俑者。如今樓價下滑至零五年初的水平，成交宗數銳減，地產仲介除了收入減少，亦有倒閉危機。按零五至零八年住宅成交宗數共7萬多宗計，這批業主很有機會成為負資產者，或衍生社會問題。

地產業總商會榮譽會長張樂田說，澳門有四大經濟支柱，相對其他金融發達地區，澳門危機較易化解。他認為物業價值評估主要有三因素：一是物業的質素；二是經濟發展預期；三是金融界對樓市的信心。目前欠缺的是信心。

美聯澳門行政總裁張一輝認為，雖然市場缺乏信心，但“人危我機”。政府要出手防樓市下挫，否則外來投資者對澳門更沒有信心，問題是如何爭取機會，建立信心。他認為無論是置業居留政策也好，放寬自由行政策也好，“松少少”已能提振市場信心。至於銀行方面，可召開聯席會議，政府作擔保，令人對買樓有信心，樓價便不會跌到低位，並可成為資金避難所。

有李姓外資與會者認為，澳門也可自救。指出行政長官上一任期內可搞活博彩業，如今也可搞活地產業，如透過增加基建，然而，規劃時間實在拖太長。自稱夥拍美國基金，可動用六十億來澳投資的李先生，指政府對私人投資支持欠奉，認為要開放思想，才可把新的資金帶進來。

中原地產澳門執行董事郭朝隆坦言，該行過去半年一直處於虧蝕狀態。針對多項不利因素，特區政府應急切推出一些穩定樓市及回復居民對市場信心的政策，而不是視而不見、漠視居民利益。他提到，樓價已跌至零五年水準，早一兩年置業的居民已背負負資產，倘樓市跌勢持續，受影響的將是全澳居民。

金融海嘯令全球經濟陷入疲軟狀態。股股市場陰霾揮之不去，港股創十一年來最大單日跌幅，挫千六點僅險守萬一關。澳門地產發展商會提出多項救市措施，建議未來兩年減收本地居民購房印花稅、對有條件項目優先批則，促使私人工程盡快開工、政府補貼商舖租金等，望特區政府採取果斷措施，以避免重蹈九三年樓市大跌引致經濟長期衰退。

該會建議多項救市措施，包括十一月起兩年內對本澳居民實施購房減收印花稅百分之二點五（即實收樓價百分之零點六五印花稅），期滿後檢討政策是否延續；有資金興建私人住宅的發展商，政府可提早收取保證金及以特殊處理優先批則（俗稱鈎則），以及免收相關稅項及費用，使私人興建樓宇工程盡早動工，啟動本地建築業，平衡因私人建築市場動工減少而出現的建築業停滯現象。

對推動旅遊業、會展業，建議政府補貼航空公司引客，包括補貼機票成本等，政府也可借助歐美、中東、亞洲 客源地所在國家的公關公司幫助拉客。

該會亦建議政府向租舖的中小企津貼一半租金，減免商舖業主房屋稅，嚴格執行相關租務法例，盤活租務市場。考慮向促成交易的房地產仲介給予樓宇價值百分之零點五的款項奬勵，按季結算；政府也是時候推出完整的吸引人才和錢財的鼓勵居留澳門政策。

另有本地分析人士指出，澳門很倚靠鄰近地區的經濟氣氛，國際及鄰近地區的經濟發展情況直接影響澳門經濟。市場則憧憬內地在明年底甚至更早在明年中放寬對內地居民澳門自由行的限制。

本地學者承認，一旦鬆綁自由行，將起立竿見影效果。九月入境自由行客為37.1萬人次，比八月的60.3萬人次，大跌近39%，可見港澳遊“分家”的影響明顯。以此推算，平均每日澳門減少了約7,000多名旅客入境，對零售、餐飲行業的影響不言而喻。加上金融海嘯吹襲，雙重影響，政策有需要作出調整。

亦有分析認為，當日收緊自由行是不想澳門經濟“過熱”，但如今市場產生很大變化，當局應要改變策略，隨機應變，自由行措施起碼不會再收緊，甚而鬆綁有期才是明智救市之舉。

突然其來的”金融海嘯”，令全球經濟於過去幾個星期發生巨大變化，衝擊力甚廣。

股票市場陰情不定，人們投資變得更謹慎，但樓市似乎並沒有跟隨股票市場的波動而受到影響。俗語說的好“否極泰來”，最壞的事情過去好的事情就會到來，”金融海嘯”後無疑對儲備充足的投資者是一個難得一遇的機會。現時，發展商和業主承受一定壓力或會順應時勢適當調低物業價格，這正好可以平衡過熱的樓市。通脹指數也會逐漸降低，有望回到過去幾年的水準，澳門樓市將會恢復健康發展。

三年後，人們仍然會記得這個“黑色十月”，且會將此時期和過去作比較。過去經驗告訴我們，市場上總會有大起大落的時候，但始終不變的是，每一次大跌後總會反彈，只是時間的問題罷了。

受美國次貸影響，面對環球經濟的不穩定及炒家拋售不良資產，澳門物業市場短期內將面臨怎樣的衝擊呢？投資者面對突然其來的變化應採取怎樣的措施？第四季度的物業價格又能否維持過往水平？物業市場會因此掀起一場“減價潮”嗎？以下我們請來澳門地產專業協會主席黃健中為我們一一解答：

黃健中表示，雖是次“金融海嘯”直接打擊投資者信心，本澳經濟短期內會進一步放緩，估計價格會較上一季下跌一成，成交量也將維持在較低的水平。但相比其他跌幅接近30%的地區，澳門仍屬罕有且影響較少的。

面對突然其來的衝擊，全球經濟的不明朗化，令投資者觀望態度升溫。黃健中指出，即使零八樓市價格升幅未及零六零七，投資者也不用太擔心澳門樓市會進一步下調。澳門樓市需穩步發展，零六零七樓市發展太瘋狂，如零五年太子花城的市場呎價普遍為1500元，零六零七市場造價升至每平方呎接近3000元，升幅達100%。如果發展速度持續急速，始終會導致泡沫現象。換個角度看，是次“金融海嘯”不用看得太悲觀，這或許對澳門樓市來說正是一個意外且適當的冷靜調整期。

事實上，影響澳門經濟有兩大主要因素，一是受美國經濟直接帶動的股票市場，二是澳門換屆後特首頒佈的新政策。黃健中表示，只要美國政府通過有關拯救經濟方案，全球的經濟陰霾將會逐漸散去，且投資者曾經歷過中國調控措施，沙士等逆境，已變得更審慎更具實力，相信不會輕易被擊倒。

他又表示，縱觀澳門未來經濟，利好因素仍舊存在，澳門樓市未來發展樂觀。如港珠澳大橋融資的成功已有效促進兩岸三地的經濟發展，該大橋預期在2010年會正式落成，估計到時會進一步刺激經濟，為澳門帶來更大的經濟效益；另外，澳門的龍頭事業博彩及旅遊行業，在逆市中依然繁榮，為澳門帶來巨大的稅款收入；有關報導更指金光大道未來五年估計至少有10個新項目落成，酒店博彩業的興旺，將帶動勞動力需求急增，租務需求急切，從而支援澳門樓價。因此，現時，投資者應靜觀其變，不應恐慌性急於拋售，澳門物業市場只會短期進入調整期，並不足以出現減價戰而引發經濟衰退的現象。

由於環球經濟短期內表現不穩定，現時澳門樓市也相繼進入調整期，黃健中估計待美國大選完畢政策明朗化後，全球經濟會逐漸好轉，預料農曆年三月後可結束觀望期。他又認為發展商不應於傳統推盤月年底急於減價推售新盤，減低投資者信心，建議發展商儲蓄待發，等待時機再創高峰。

“中高價樓齡較新的優質樓宇，抗跌能力較強且投資潛力大。” 黃健中稱，選樓投資要訣不外乎四要素：管理，設施，地點，樓齡。如氹仔濠庭都會，現時呎價約3000餘元，因其管理，設施，地點均屬高質素，基於成本價的限制（建築價加地價等於成本價），此價格已經是極限，不能再低了，賣價不可能再低於成本價，故現時是入貨的好時機，看好待全球經濟復蘇，樓價漲升的機會十分大。

雖近期樓市表現呆滯，但個別有質量的樓盤仍不乏追捧。位處高士德的世紀豪庭，雖未竣工但有認購需求，發展商擬以每平方呎三千餘元的優惠價先推十單位。

樓價明年底或上調
世紀豪庭發展商吳在權、吳健國及胡家儀，中原澳門區區域董事石寶德昨主持新聞發佈會。他們表示，與零七、零八上半年比較，近期樓市雖處於低位，但與十年前相比仍算高位，對前景有信心，料零九年下半年至一零年樓價將有升幅。

高士德區屬中上實用地段，佔地幾萬平方呎的樓盤短期內不會再有，樓盤車位充足、有購物商場及四萬平方呎的平臺花園。高士德亦屬中上環境的老區，地皮相當罕有，發展商十年前努力爭取該地皮，融合居住需要，如停車場有住客選購及公用，務求為住客及到商場購物消費者提供方便。購物商場屬區內最大，為居民提供多元化選擇，為住客提供生活方便。平臺花園基本針對生活所需，老幼足不出戶，也享有悠閒生活。

同區新盤數量有限
石寶德表示，區內幾乎沒有剩餘的土地可興建物業，加上保護世遺政策規定，該區所建樓宇將受高度限制，不得超過海拔九十米，故該區的高層物業買少見少。

高士德區放盤源極缺，每遇放盤即獲市場承接，當中以同區換樓客及分支家庭為主。現時高士德區大型屋苑樓齡均偏高，如幸運閣、雅廉花園及越秀花園等，平均樓齡在十五年以上，放盤量極少，呎價介乎三千至三千八百元左右。由於該區新盤極少，每有一手樓盤推出，便受關注。近年同在高士德大馬路的遠洋豪軒，發售時曾出現通宵排隊等籌，現時該物業二手呎價已達四千元以上。中原獲發展商委託為該物業特約代理，昨舉行特約代理簽約儀式。

澳門政府最近頒布一籃子限制措施，包括暫停簽發新的博彩業牌照以及批准任何賭場發展計劃及於現有賭場增設賭桌的申請，以防止博彩業過度擴展。此措施已廣泛引起各界關注，而買家亦憂慮這措施會損害澳門經濟增長。仲量聯行認為措施對物業市場影響甚微。

在蓬勃的博彩業支持下，澳門的經濟增長在區內一直穩佔領先地位。隨著澳門開放博彩業，當地的博彩業及建築業迅速發展，零七年澳門的本地生產總值有超過80%是來自這兩個行業。現時，澳門政府的新舉措究竟會令市場帶來怎樣的影響呢？

賭枱接近過剩水準
報告指出，新措施有助防止賭場過度競爭，同時鼓勵澳門重新調配資源提升博彩業以外行業質素，為澳門締造可持續經濟發展模式。該行認為政府暫停博彩業發展屬合理，因為澳門賭檯數目已接近過剩。

澳門的博彩業收入已超越拉斯維加斯，但同時亦正面對種種挑戰。其一，賭桌數目激增已導致賭桌的每日收入下跌，由零三年的約23,600 美元下跌至零七年的約6,700美元；其二，澳門賭桌的使用量相對拉斯維加斯較低 ─  就零七年而言，拉斯維加斯平均每張賭桌招待14,512名顧客，而澳門則平均每張賭桌僅招待6,169名顧客；其三，澳門的博彩業由貴賓博彩項目主導，缺乏多元性，在零七年，澳門的貴賓百家樂收入佔當地的博彩業總收入達66.5%。

宜加強次要行業——會展業發展
國內收緊自由行以節制內地大賭客前往澳門賭博，市場部份呈現早期放緩跡象，其中，貴賓百家樂的按年升幅由零八年首季的73%收窄至零八年第二季的52%。物業發展商及賭場經營者或會重新評估澳門的長遠業務計劃，博彩業的增長速度有可能減慢，加強次要行業的發展則更形重要。澳門應考慮促進經濟多元化，跳出現時以貴賓博彩業主導的框框，為澳門的博彩業及長遠增長取得更加可持續的發展模式。

報告指出，除增設賭場以外的其他旅遊景點，澳門應加緊發展會議展覽行業。在零七年，拉斯維加斯舉辦約23,800個活動，接待620萬名出席者，相對上，澳門只舉辦了391個活動，接待75,723名出席者，人數僅相等於拉斯維加斯的1.2%。值得留意的是，會議展覽業在零七年為拉斯維加斯帶來84.8億美元的進帳，相等於每位出席者1,361美元，遠高於當地的人均博彩業收益即277美元。

料建築業衝擊最大
仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平說，就現存賭場設施，澳門具備足夠能力應付更多客量。因此，政策收緊影響心理層面多於經濟層面。預料建築業承受最大衝擊，但零七年第四季樓宇落成量趨跌，市場早已預期建築業將放緩，加上大部分已審批項目不受影響，預料建築業所受影響輕微。

物業市場方面，賭場外僱對房屋需求持續，高級住宅市場可維持穩健。中小型住宅市場隨現存建築項目落成，將面對調整壓力。但基於供應緊缺，料不會出現大幅度調整。

隨著政府介入調控博彩業發展、自由行來澳政策收緊等措施效應陸續顯現，本澳經濟經出現放緩現象。地產發展商會常務副會長陸惠德指出本澳地產業進入調整期。下半年經濟放緩，估計整個調整期樓價約跌12-15%，但由於本澳房地產調整期與內地房地產的調整期一脈相承，相信澳門樓市調整期不會超過一年，預計調整期年底告一段落，樓價不會有大幅波動。

陸惠德表示，零三至零七年，每年房地產成交量年均升速達30%，樓價年升幅亦達30%以上。現時本澳普通新落成住宅平方呎價2,500元或以上；豪宅樓價則為6,000-8,000元以上。即使今年初開始受外圍經濟形勢影響，樓價進入整固和調整期，但由於住宅租賃市場持續暢旺，普通類型住宅的價格降幅約5-8%。另外，氹仔區及豪宅跌幅較大，個別豪宅下跌逾15%，澳門區住宅則跌幅不大。

環顧澳門市場發展不斷擴大，就業人口不斷增加。房地產市場發展最重要兩元素：一是需求；二是品牌。澳門建築和房地產商對品牌認識不斷加深，對市場行為認識亦越來越清楚。

隨著越來越多大型國際性投資進入澳門，訪澳客量及外僱隊伍亦日漸增加，刺激零售市場，帶動零售業對優質商舖面積需求增加；另外，外來投資者看好澳門市場，紛紛注資澳門計畫設立分公司。現時(1)澳門商業大廈寫字樓和零售商店的需求與供應情況究竟怎樣呢? (2)新興大型住宅商鋪的投資潛力又是怎樣?(3)哪一區的商鋪最具投資潛力?以下，我們請來三位專家為我們講解：

(1)澳門商業大廈寫字樓和零售商店的需求與供應情況究竟怎樣呢?
仲量聯行澳門董事總經理  古嘉豪
寫字樓「供不應求」
「零七年澳門並沒有全新寫字樓供應，當時寫字樓庫存面積共約9648000平方呎。零八年雖有財富中心落成，為澳門寫字樓庫存面積增添400000平方呎，但澳門整體寫字樓空置率並不高，甲級寫字樓只有10%，乙級寫字樓為20%。零八澳氹眾大型基建將陸續落成，外資公司已開始紛紛尋找優質寫字樓設立總辦事處，澳門甲級寫字樓財富中心于第一季開始招租，當時出租率已達20%，租務反應十分理想；此外，按照零六和零七年新設立公司數字3110間和3405間來計算，零七年新設立公司比零六年增加295間；加上現時澳門未有新寫字樓在建，可見，澳門寫字樓將會出現『供不應求』情況。」

力行地產發展有限公司總經理  蕭頌銘
中區空置率接近零 賭場商鋪供應充裕
「由水坑尾、大三巴街、噴水池至新馬路一帶屬旅遊旺區，鋪位越接近噴水池租金就越貴。該區商鋪客源廣，本地人和遊客生意均能做到，因此鋪位價值比賭場鋪位還要貴，但空置率仍然接近零。反觀，賭場區不斷有新鋪位供應，如零七年開幕的威尼斯人就為市場提供968000平方呎大運河購物中心；預計於零八年開幕的四季酒店將為市場提供110000平方呎的環球免稅店商場，鋪位供應充裕。但由於消費群不同，賭場商鋪未必能舒緩中區商鋪緊逼的壓力。未來幾年將不斷有大型酒店落成，新興賭場區商鋪供應充裕，寄望可“供應創造需求”」

美聯(澳門)區域營業董事(工商鋪)    李樹強
商廈未來三年將『零供應』
「零八只有兩座新落成的商業大廈，包括財富中心和新馬路39號。財富中心首三層設為商場，提供面積約八萬平方呎；而新馬路39號首四層均作商場用途，提供面積六萬平方呎；另外，同樣位於中區的銀座廣場，地牢至四樓全用作商鋪用途，提供面積近十萬平方呎，零八估計共有24萬平方呎全新商鋪供應。中區為澳門熱門旅遊點，客源廣、需求甚大。且目前暫未見在建商廈，政府更未有批地舉動，估計商廈未來三年內將會『零供應』，供應渴求。」
(2)新興大型住宅商鋪的投資潛力又是怎樣?
仲量聯行澳門董事總經理  古嘉豪
 投資價值取決「市場定位」
「新興大型住宅商鋪具一定投資價值，但必須確定市場定位。如位於中區的銀座廣場，人流旺，消費群廣泛且消費指數高，此類商場大可引入中高檔品牌商鋪。此外，新型住宅集中地如黑沙環，雖然人流量不俗，但由於消費力一般，在市場定位上適合投放超級市場、茶餐廳或百貨商店，如日本城。」

力行地產發展有限公司總經理  蕭頌銘
新興住宅區商鋪適合作長線投資
「新興住宅區如：林茂塘、筷子基、黑沙灣，以至氹仔城區一帶，因新建大型屋苑不少，售價亦相當高，通常樓價是反映該區居民消費力的重要指標，有能力住進上述新興屋苑的多屬中產新貴或中小企老闆，都是近年經濟發展的受惠者，他們的消費能力不容忽視。區內人口密集、居民消費能力高、交通方便，但商店供應較少等特性，因此不管在該些區域購入商舖作長線投資，或租入商舖作開店之用均具備一定的潛力，短期回報可能較低，但前景應是樂觀及穩健的。」

美聯(澳門)區域營業董事(工商鋪)    李樹強
傳統住宅區投資潛力大
「傳統住宅區如高士德、雅廉訪、水坑尾、荷蘭園一帶，多做本地中產階級生意，主消費群以年青人居多，他們是澳門經濟起飛的最大得益者，且多數沒有家庭負擔，消費力强。虽近期物價指數急速上漲，但該區營業狀況仍然相當理想。如高士德麥當奴附近一帶屬該區最旺，呎價租金介乎100—150元之間，雖然已上升不少，但相對中區租金仍較低，發展潛力不俗，是買舖收租或開店的不錯選擇。」
(3)哪一區的商鋪最具投資潛力?
仲量聯行澳門董事總經理  古嘉豪
板樟堂和氹仔投資潛力大
「去年板樟堂區平均呎租約200元，今年個別租務成交更錄得平均呎租超過400元，升幅達五成。板樟堂區貴為旅遊區，客源廣、人流旺，且商鋪空置率接近零。租金帶動售價，該區租金及售價仍有一定上升空間；另外，氹仔區隨著眾多中高檔住宅陸續落成，區內市民的消費及生活水準相對提高，高檔次餐廳如日本菜、法國菜和義大利菜館均適合進駐該區，加上氹仔區現時商鋪價格相對較低，投資潛力豐厚。」

力行地產發展有限公司總經理  蕭頌銘
入住率決定投資潛力
「『社區大、人口多』是決定住宅商鋪投資潛力的最大因素。舉東方明珠區為例，
該區為海外及香港僱員、澳門本地中產階級集中地，近年新落成的一線住宅包括君悅灣、寰宇天下、海天居，雖銷售成績理想，但買家多為香港投資者或投資移民客，且大部分為租客，入住率只達三成。雖然零六呎租約10-12元升至零八20-25元，升幅達五成，但相比旅遊點中區600元的呎租，此區鋪租仍屬於『低水』，如提升當區入住率，投資潛力優厚。」

美聯(澳門)區域營業董事(工商鋪)    李樹強
氹仔內需大  投資商鋪具潛力
「澳門著重氹仔發展，很多大型基建均設在澳門，金光大道項目更促進氹仔發展一日千里。且氹仔人口明顯較東方明珠區多，大型住宅商鋪主要集中於快將入伙的太子花城和百佳花城，該區商鋪近年逐漸由飲食行業轉型為民生零售，人口日漸增多，故內需增加，五年內中線投資具潛力。」

日前，中原（澳門）組團參觀綠洋山莊示範單位，吸引近300名有興趣人士參與。珠海華發房地產營銷顧問有限公司執行董事兼總經理鄭旭斌表示, 澳人較喜歡到珠海購買大單位。零四年時，澳人較多購買100平方米的三房兩廳單位，零六年“升級”為150平方米的四房兩廳單位，主要買家為大學教授、公務員及員警。主因是澳門同類物業價格高，且缺乏大型社區設施，吸引不少澳人北上置業。

中原（澳門）濠景分行經理黃國基指出，當日有份參觀的人士主要分為高端買家及投資者兩類。部份買家希望擁有全海景、高質素高私隱及有優美綠化環境的大單位物業，但澳門土地資源有限，較少能滿足全部要求的物業。相反，華發．綠洋山莊不論地理位置、景觀或面積，均能達到上述要求，因此特別吸引一些追求高質素生活的買家垂青。另外，某些已在珠海投資物業的澳門投資者，看好華發項目的交通優勢，認為項目升潛力大，於是想趁機換購更優質的大單位物業。

早前推出的綠洋山莊，入場費600多萬起，雖未公開發售，但推出不足一周，已完成80多宗內部認購，成績理想。中原（澳門）地產代理有限公司董事總經理郭朝隆表示，華發股份在珠海興建的樓盤項目從沒有出現“爛尾樓”, 市場口碑不俗。

港珠澳大橋近期敲定融資方案，帶動三地樓市發展，刺激澳人北上置業，有珠海房產公司在澳增設展銷廳，對開拓澳門市場充滿信心。

在澳開設展銷廳的珠海華發房地產營銷顧問有限公司執行董事兼總經理鄭旭斌表示，零四年推出華發新城逾千單位，8%買家為澳人。隨著澳人收入增加，資產增值，加上珠澳二十四小時通關大勢所趨，越來越多居民到珠海購買“第二房產”。去年底推出華發世紀城，澳人買家增至兩成，澳人北上置業趨勢明顯。

港珠澳大橋敲定，未有即時抬高珠海樓盤售價；相反，受環球經濟放緩等因素影響，投資者多抱觀望態度，物業市場亦進入“冷靜期”，今年樓盤成交量略有下跌，但珠海樓價較北京、上海、深圳、廣州等一線城市便宜，抗跌力強，跌幅較小。零七年底起，全國樓市進入調控階段，同期推出的華發世紀城仍創下單日12.8億元的銷售紀錄。

早前推出的綠洋山莊，計劃每平方米售價3-4萬元人民幣，考慮市場走勢後，調低售價至每平方米2.38萬起，當中包括每平方米6,000元裝修費，冀吸引澳門買家。另外，港珠澳大橋建成後，香港駕車到珠海祇需二十分鐘，距離大幅縮短，港人有望成為新一批買家及投資者。

零八年初，新天康發展商以超出底價近十倍投得位於筷子基兩幅住宅用地；以及政府頒佈多項物業稅務優惠；港珠澳大橋拍板；利率進一步下調加上通脹加劇，吸引投資者進駐澳門物業市場，刺激投資者吸納住宅物業市場以求保值。在眾多利好因素且賭城效應持續帶動下，業界人士均看好澳門樓市，預料零八年澳門樓市價量有望漲升15%。但事實上, 零八年首季樓宇交投氣氛並不活躍，整季成交約四千宗，預計較去年同期下降近三成。但(1)為什麼會出現「交投淡靜，樓價照升」的現象呢？(2)澳門往後兩季樓市發展又將會朝什麼方向走呢？豪宅還會主導大市嗎？(3)我們又該如何選擇樓宇作短線投資或長線投資呢？

(1)為什麼會出現「交投淡靜，樓價照升」的現象呢？

中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理    郭朝隆
呎價普遍升兩成帶動總成交
「零八澳門樓市首兩季受美國次按影響，令買家或投資者觀望情緒持續。再加上首季沒有新盤推出，國內宏調措施再加大力度和天災連連等等，零八五月成交宗數約2200宗，對比零七年同期的3900宗，下跌四成，導致成交宗數明顯回落。雖然首季交投下降，投資者仍然憧憬後市，帶動整體成交價不跌反升，單位呎價和租售單位價格升幅達兩成。如氹仔濠景花園，其800呎的兩房細單位，間隔實用且回報高，極受用家追捧，去年屋苑平均呎價介乎2300元至2400元不等，五月份就上升至約2800元，升幅近兩成。 氹仔區兩房細單位的二手樓盤，平均月租約6500元至6800元，較零七年的5500元上升約18%，接近兩成，租金回報可觀，達4至4.5厘。」

利嘉閣（澳門）地產有限公司執行董事   王俊琳
大型物業帶動「樓價照升」
「零八年首季開始，統計局將樓盤“中間轉移” （即已繳納0.5%物業轉移印花稅）交易情況納入統計，即樓宇落訂後三個月內必須交付0.5%物業轉移印花稅。相信，這一政策影響部分投資者抄賣樓花的中間轉手情況，導致首季成交宗數相對去年稍微回落。事實上，雖第一季樓市有放緩的趨勢，但很多大型新物業交投理想。如壹號湖畔，向湖景單位去年第四季呎價約7300至7500元，零八年一月有個案錄得該單位呎價已升至8300元以上。新物業和樓花轉讓均以理想價格成交，是首季「樓價照升」的主因。」

第一太平行戴維斯(澳門)有限公司董事     廖沛霖
新盤欠奉  致成交跌
「綜合過去兩年澳門樓市表現，通常首兩季都是淡靜期。如零六年上半年地產市道一直平淡，直至年尾，由於有外資基金購入兩座之壹號湖畔，加上永利開幕，市場在一片利好的氣氛下，眾大型樓盤如海擎天、壹號湖畔其餘座數和海旋門等相繼配合推出，刺激市場氣氛，帶動交投，豪宅市場跑贏大市。而零七年第一季受『歐文龍事件』和四月份的『投資移民政策』擱置影響，樓市交投明顯較零六年第四季淡靜，而主要推售的大型樓盤也不多，市場較矚目的有大潭山壹號，加上全球經濟熾熱的環境下，環顧零七全年之總成交金額也超過零六。零八情況一樣，首季沒新盤推售，第二季雖有君悅灣應市，但只是推出少量單位供內部認購，並不可作為普遍市場的指標作性參考。交投宗數下調亦因沒有新盤推售而致；而成交金額升主要因為投資者看好後市，市場上樓花轉讓及大型住宅均以理想價格成交。」

(2)澳門往後兩季樓市發展又將會朝什麼方向走呢？豪宅還會主導大市嗎？

中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理    郭朝隆
呎價保持  成交平穩
「五月份開始，不少新盤積極進行軟銷及推售，令樓市淡風漸漸吹散。東方明珠區的君悅灣率先打破市場悶局，於五月中進行公開發售。由於一手市場渴盤已久，該盤開售當日氣氛熱烈，銷情理想，成交呎價更較早前的認購價有所提升，而同期發售的另一澳門新盤銷情亦同樣報捷。估計下半年成交宗數平穩，保持2000至2500宗左右，呎價對比第一，二季不會有較大的變動，一線物業呎價徘徊5000至10000元之間。」

利嘉閣（澳門）地產有限公司執行董事   王俊琳
未來兩季樓市需調整期
「澳門買樓投資性質重，約佔三成，其中一成為香港投資者。鄰港市況對本澳市場影響大，如四月香港股票市場波幅，五月份兩大超級豪宅禦龍山和半山一號推出，銷情理想，消耗港人大量資金，削弱其在澳的購買力。再者，澳物業價格由零六到零七年升幅達三成，現時已去到一個較理想價格。因此，估計往後兩季澳樓市會進入一個調整期，一線住宅適相應下調10-15%，以推動流轉性。此外，據過去總結，每逢有新項目或新樓盤推出，地產市場就有升浪，使市場再次活躍，帶動二手市場造好。而近年新推出的項目，多為一線住宅或豪宅。因此，未來兩季仍是豪宅主導市場。」

第一太平行戴維斯(澳門)有限公司董事     廖沛霖
「一手領導市場，二手平穩」
「現時交投較淡，皆因投資者在等待新一輪搶購潮。今年下半年，除君悅灣之外，尚有多個新盤準備登場。日前，氹仔的偉龍馬路、名門世家相繼宣稱將於第三及第四季推出，區內樓市氣氛漸趨活躍，預料區內新盤會再次成為投資焦點，相信在新盤推動下，即使零八年首兩季交投不理想，但年底眾多貴重物業均配合在聖誕節前夕配合同時推出，零八成交金額有潛力與零七年看齊。大型基建是帶旺樓市的關鍵，零八年澳樓市仍以豪宅作主標，一手市場跑贏大市，二手市場保持平穩。」

(3)我們又該如何選擇樓宇作短線投資或長線投資呢？

中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理    郭朝隆
中價物業有望短線獲利
「澳門經濟起飛，未來兩年澳氹眾大型基建將陸續落成，大量外勞將進駐澳門。管理階層較注重生活質素，估計屆時200至300萬物業最為市場渴求。中價物業吸納不少資金，受外圍氣氛影響，不少持貨量多外地投資者急於『吐現』，如用低於市場價格一成購買濠庭都會、寰宇天下或海擎天等較新物業，有望短線獲利，且抗跌能力夠強。」慢慢痊癒

利嘉閣（澳門）地產有限公司執行董事   王俊琳
二手物業適合作長線投資
「由於澳門幣間接與美元掛鈎以及受人民幣升值影響，澳門通脹持續攀升，一月份通脹為5.94%，創下回歸以來新高，估計至今年年底，通脹會漲升至10%，銀行存款利息更近乎零。長線投資主要看回報率，購買二手物業可收租保值。現時，氹仔一個200萬約1000呎的單位，月租6000-7000元不等，未來兩年估計有大量勞動力進駐澳門，預期未來住宅租金還會繼續向上調高20%。」

第一太平行戴維斯(澳門)有限公司董事     廖沛霖
新一線物業仍具投資潛力
「如第四季各大型樓盤能配合同時推出，氹仔區以名門世家有望挑戰去年最高呎價，而澳門區則以南灣湖發展地段投資潛力較大。」

全球最大私募基金之一的凱雷投資集團，睇好澳門樓市發展前景，購入位於東方明珠區兩幢將於明年中落成的住宅物業，估計涉資20億元。該兩幢共372個住宅單位的物業，將被提升為高級住宅，以迎合外僱及居民對優質住宅的需求，業內估計呎價約3,500元左右。

業者認為，雖第二季開始樓市氣氛由熱轉淡，但外資仍對澳門樓市寵愛有加，上半年投資市場錄得多宗投資成交，預料第四季本地樓市會回暖，一年後可重拾升軌。

有本地銀行業者認為，兩幢物業被改建為高級住宅，足見買家對澳門樓市有信心，且幾家物業代理亦唱好澳門，但美國次按危機未解決、油價及通脹高企，整體氣氛不會太樂觀。原本預計第三季復甦的樓市，將推遲到第四季才回暖。

促成該項成交並提供物業管理顧問服務的仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示，該項交易反映國際投資者看好澳門在零九年及以後的前景。隨著金光大道發展日趨成熟，澳門的前景將更樂觀。事實上，海外投資者對澳門樓市不乏興趣，年來不少國際基金在澳覓具潛力的項目。

他又指，下半年樓價將有回落10%，但樓價回落並不等於形勢不好，祇屬氣氛調整。該行更樂觀看待澳門，除港珠澳大橋由三地政府出資、落實可期外，澳門各項基建、酒店旅遊等利好消息亦對樓市有支持作用，料樓市一年後可重拾升軌。

仲量聯行在澳門年中的物業市場回顧中指出，澳門經濟蓬勃、旅遊業暢旺、博彩業收益上揚加上低利率環境，故物業市場零八上半年維持穩定增長。澳門政府頒布新措施限制賭場數目以及廣東政府對個人遊實施新的限制，預料中短期內不會對澳門物業市場構成太大影響。
澳門本地生產總值繼零七年大幅增長27.3% 後，2008年首季按年增長31.6%。同期，整體服務出口按年急升46.3%，升幅主要受博彩業帶動。來自非本地居民的博彩支出及住宿支出分別按年增長62.5% 及 33.5%。由於本地居民收入上升，加上本地利率下調，澳門的私人消費開支按年上升9.6%；零八上半年整體訪澳旅客人數總達1,490萬人次，按年增長18.1%，來自中國大陸的旅客人數佔整體59%。首季，旅遊業收益按年增長21.7%，達到84.4億澳門元。
澳門於四月宣佈，短期內不會簽發新的博彩業牌照及批准任何賭場發展計劃，包括於現有賭場增設賭桌的申請。五及七月份，廣東省政府亦收緊個人遊計劃，進一步限制訪澳的內地人數。此外，週末往返個別中國大陸城市與台灣的直航班機亦於七月初開始投入服務。上述措施在某程度上或會令澳門整體市場氣氛蒙上陰影，但預料短至中期內其對整體物業市場不會構成顯著影響。

住宅市場
繼美國減息後，首季澳門平均最優惠貸款利率由6.75% 下調至 5.25%。六月份，澳門綜合消費物價指數飆升9%，令當地存款利率及按揭息率處於負利率狀態，投資物業逐漸成為應付通脹的最佳方法。
儘管市場氣氛相對呆滯，發展商仍憧憬後市，積極推售新盤。其中較矚目的包括於上半年推售的皇族、君悅灣、名門世家、海擎天第2座及寰宇天下。而位於澳門半島的廣悅華庭，為今年上半年澳門的唯一新落成供應，合共提供46個單位。預算於下半年落成的新住宅項目，合共提供約2,650 個單位。
第二季，繼政府頒布措施限制博彩業牌照及賭桌數目後，澳門住宅銷售市場出現放緩，部份業主更調低叫價。一至五月份，住宅買賣合約登記宗數按年下跌34.3%，錄得7,673宗，但預料零八年上半年整體數字仍會高於零七年同期。首季低利率加上高通脹令投資需求強勁，帶動零八年上半年高級住宅資本值增長10.9%。同時，由於來自外籍僱員的租務需求增加，在供應緊張的情況下，高級住宅租金於上半年上升7.7%。
仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱：「由於環球經濟的不穩定因素增加，而澳門政府有意減慢博彩業的增長速度或會帶來影響，澳門高級住宅資本值在短期內或會出現調整。然而，在優質租務供應緊張的情況下，加上外籍僱員持續湧入，高級住宅租務市場將繼續表現良好，租金將持續上揚。銷售市場方面，受信貸收緊及環球市場的不穩定因素影響，下半年表現將持續不明朗。然而，負按揭息率情況加劇及市民收入上升，將可抵消部份負面影響。」

商舖市場
零八上半年澳門旅遊業持續蓬勃，未受個人遊計劃收緊及環球金融市場的不穩定因素影響。本地經濟暢旺、人口增加及政府向市民發放一次性的「津貼」，令上半年零售消費需求強勁，首季零售業銷售總額按年上升46.4%，達到45億澳門元的新高水準。
街舖繼續廣受歡迎。零八年首六個月街舖資本值及租金分別上升9.9% 及 9.7%。下半年四季名店購物中心及新八佰伴開幕，將為澳門增添逾400,000 平方呎優質商舖物業供應。
仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平稱：「人口增加及訪澳旅客人數激增，將繼續鞏固澳門零售業銷售在未來數年的增長。然而，股市波動、環球經濟不穩定因素增加以及通脹加劇，均有可能減慢本地消費在短期內的增長。預料下半年商舖物業資本值及租金將保持平穩。」

寫字樓市場
零八年首六個月，甲級寫字樓資本值及租金分別上升13.6% 及 3%。未來三年澳門將不會有新的甲級寫字樓供應。仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱：「未來兩至三年，隨著愈來愈多大型度假設施開幕，將有更多零售商及商業服務業租戶在澳門設立公司，加上甲級寫字樓供應緊張，將有助維持寫字樓資本值及租金升勢。」

投資市場
儘管市場氣氛呆滯，零八年上半年錄得多宗投資成交。一月份，兩幅位於筷子基的政府住宅用地透過公開招標售出，地盤面積分別為18,342 及 31,936 平方呎，成交價合共14.2億澳門元。四月份，一幅位於氹仔TN6地段的建築地盤，面積約50,170 平方呎，以5.3億港元售出。五月份，一幅位於南灣湖海傍、最大可發展住宅建築面積約160萬平方呎的地皮，以31.5億港元售出。六月份，澳門半島一個高級住宅項目259個單位合共以10.3億港元易手。古嘉豪續稱：「毫無疑問，美國的按揭危機在短期內將繼續影響機構性基金的跨境投資活動，而環球股票市場波動、通脹壓力上升以及利率有可能上調，均會妨礙澳門的物業投資需求。然而，由於澳門的經濟基調持續樂觀，外國投資者仍積極在澳門尋求投資機會。此外，澳門現時的負利率環境，在下半年將繼續刺激來自本地投資者的投資需求。」

澳門“老牌”百貨公司新八佰伴南灣新址鐵定八月八日開幕。有學者認為可有助扭轉路氹大型娛樂場開幕後，中區人流被分流的局面。而零售業者蕭志偉也認為，新八佰伴落戶中區，結合該區傳統零售商業優勢，群聚效應將會更強，可與新崛起的路氹區協調、平衡發展。

該公司透露,由新口岸區遷址南灣，商廈樓層將由目前的四層增至九層，每層面積會較原址細，部分專櫃及部門亦有刪改，一如目前經營策略，銷售以直營為主，但新八佰伴仍佔盡地理優勢。蕭志偉說，新八佰伴落戶南灣寫字樓區，且鄰近酒店區，與中區傳統零售旺區僅幾分鐘路程，可聚人氣，尤其可與傳統零售旺區優勢結合，可與近年崛起的路氹區平衡發展。然而，群聚效應增強，如何將人流分散到其他區份，如距中區不遠的內港舊區，創造更多商機。

澳門僅五十萬人口，僅靠內需，零售業很難做大，很難吸引外資大型百貨商落戶。蕭志偉說，若要將區份之間的人氣貫通，必須由大型零售空間作點對點的連接，建議政府提供租賃補貼等優惠，吸引大型百貨公司或世界品牌零售商落戶。事實上，一些名牌百貨公司可產生群聚效應，因百貨公司本身有號召力，能吸引一衆品牌商設點，增強零售的規模及效力，吸引客人。

至於本地零售商，蕭志偉說，自由行收緊，暑假客量減少，加上政府亦調控賭業規模，經濟發展或放緩，擔心影響消費意慾。到底影響有多大仍需觀望，但零售業應密切注意事態發展，隨時作出調整，適應新環境。

首屆珠中澳房地產博覽會在澳門舉行，有參展商認為，澳門與珠海的樓價相差近四倍，澳門居民在珠海置業的機會大，他們將會積極開拓澳門巿場。

房博會名譽主席鄭天祥日前在博覽會開幕式時稱，澳門樓價較高，不少澳人北上置業，珠海、中山成為“落腳”熱點，鄰近口岸的樓盤更是有價有市。隨著國家改革開放步伐加快，三地生活水準逐漸縮短，配合未來落成啟用的廣珠輕鐵、港澳珠大橋、交通網絡日益完善，意味三地交通便捷不斷提高，將三地打造成“一小時生活圈”，珠三角城市將逐漸連結成片，形成新的市場一體化生活圈。

鄭天祥認為，計畫興建的港珠澳大橋將來開通後，三地道路交通網絡將進一步完善，港澳居民北上置業將會增加。有內地地產商表示，近年不少澳門居民到珠海買樓，北上置業成為趨勢，澳門市場有一定的發展潛力。

零八年初，在高價賣地、港珠澳大橋拍板及連環減息帶動下，澳門樓市氣氛熱烈，首季推出的新盤，交投暢旺。唯次季受環球投資氣氛影響，樓市開始放緩，加上政府收緊博彩業及自由行政策等，令澳門樓市回落，估計今年上半年物業成交量較零七年同期下跌約三至四成。然而下半年有新酒店項目登場，加上政府的首置資助計劃及新婚租屋貸款計劃將會展開，可望刺激樓市逐漸回暖。

中原（澳門）澳門區區域董事石寶德
樓市有望於第四季反彈
首季期間，澳門區有多個新盤推出，包括君悅灣、海擎天二期等，帶動交投量上升，樓價亦向上調升。如寰宇天下入伙後，年初以來其平均呎價一直處於上升趨勢，五月份比一月份上升了約13%，平均呎價亦保持3200-3500元間。次季步入樓市調整期，有個別屋苑調整樓價，幅度介乎8%至10%。雖然樓價處於調整期，但由於通脹持續，人工建材同時飆升，發展商幾乎是以成本價發售物業，因此樓價未來的下調空間較微。而調整期間，受影響的主要為一些海外投資者，如某些於股票市場損手的投資者或一些兩地持貨業主，急於套現，本地投資者多持觀望態度，影響不大。預料澳門經濟下半年會繼續增長，後市樂觀。如年尾眾大型樓盤配合同期推出，樓市調整期有望於九月份結束，尤其看好東方明珠區發展。

中原（澳門）氹仔區區域董事徐有喜
租金平穩上升   置業勝租屋
上半年氹仔區的成交量輕微下降，除首季新盤推出期間樓市較活躍外，近月交投量相對淡靜，估計氹仔區上半年成交量大概4,800宗，預料較去年同期下跌約6%。主要受外圍投資氣氣不明朗及政府出策調控博彩旅遊業影響，投資者入市心理變弱，以致樓市持續放緩，樓價亦相對下調，與去年尾樓價相比，今年上半年氹仔的平均樓價輕微下調6%~8%，豪宅呎價亦調整約5%。雖然成交放緩，但租金相反平穩上升。現階段置業勝租屋，皆因現時按揭息率偏低，樓價回落低水，供平過租現象湧現，加上通脹持續，股票走勢反覆，投資物業成為唯一較安全保值的投資選擇。另外，今年首季GDP達441.7億，較零七年增長31.6%，失業率則維持2.9%，而澳人每月收入中位數則達9,500元，居民存款金額去年底達到2,682億元。種種經濟數據都屬全球高位數字，反映澳門經濟增長十分樂觀，若趁現時樓價調整期吸納低水寶物，可成為抗通脹保資金的出路。

受外圍市場持續波動及天雨影響關係，澳門樓市上半年處於放緩狀態，六月份單月的成交量及睇樓量同比減少接近兩成。美聯行政總裁張一輝預料，樓市要到九月份後待買家購買力釋放，成交量才會逐漸反彈。而下半年樓價估計會有約5%調整。

六月份連場暴雨，加上股市波動及息口走勢未明，市場上欠缺焦點樓盤，年初樓價己回落15%，據最新的政府數據顯示，截至五月份，按印花稅統計之住宅成交宗數及金額分別為7,673宗及186億元，較去年同期分別下降34%及9%。此外，受上月天雨影響，有不少海外投資者亦因天氣關係延期來澳，削弱買家「睇樓」意慾，直接影響當月成交量。張一輝表示，不少有意來澳門投資的人士受環球利淡因素影響，處於「回氣」狀態，澳門目前樓市返回用家市場，吸引不少「換樓客」趁現時樓價回落期物色「筍盤」，料澳門二手中價屋苑最受惠。

雖然住宅買賣成交有放緩趨勢，但鑑於下半年將有四季酒店投入運作，澳門外僱人口仍將不斷增加，估計屆時外雇人口會接近十萬，刺激澳門租務市場繼續活躍，租務成交在淡市中「不跌反升」。張一輝稱，目前整體樓價受外圍不明朗因素影響，業主叫價普遍回落有5%-8%的調整幅度，但租務方面平均呎租依然維持在8元-11元之間，且半年內的租務成交量較去年同期有10%升幅。

七、八月份為樓市傳統淡季，買家囤積的購買力將會在暑假後釋放，張一輝稱，由於較早前內地發生天災及港股波動，影響投資者置業意慾，對澳門整體投資市場有所影響，故預料至暑假後，澳門新盤將會陸續出籠，買家累積的購買力亦將一次性釋放，後市看好。

近年澳門經濟起飛，帶動本澳旅遊業發展，人們消費水準不斷提高，零售市場最是昌旺。力行地產發展有限公司總經理蕭頌銘指出該區商鋪空置率接近零,是投資首選。
以噴水池廣場為中心點向四周幅射的區域廣稱《中區》，範圍包括：板樟堂街、大三巴街、殷皇子馬路、新馬路、以至南灣大馬路一帶，屬旅遊旺區，又是商業中心所在。蕭頌銘表示，所有高端客源，不論遊客還是本地客均集中在該區消費，該區是營商的信心保證，租金及售價亦是全澳最昂貴。
以最近期成交個案為例，中心點旺舖每呎租金由300元起至500元不等，每呎售價超過10萬的亦不少。如此高價較吸引名牌或有實力公司問津，區內供應亦絕無僅有。蕭頌銘又估計，如無意外，在可見的將來中區的商舖價格仍會不斷上升，有能力的投資者，如不介意短期租息稍低，不妨高價買入，待價而沽，或作長期持有，亦可子孫永享，實屬投資首選。

美聯澳門為擴展業務範圍，看好珠海當地物業商機，零七年在澳門貿易投資促進局（IPIM）安排下，成為首間透過該局轉介至珠海外經貿局協助成立的公司，並於零七年年底開始在珠海設點試業，試業至今已有三間分行，遍佈拱北、吉大及夏灣。

美聯澳門行政總裁張一輝(Ronald Cheung)指出，鄰近珠海的澳門近年樓市升勢持續，去年更在豪宅盤主導市場下，將澳門整體樓市逆轉，吸引不少海內外投資者及國際基金注目，帶旺樓市增長，經濟穩步上揚；

與澳門一關之隔的珠海，近年經濟發展迅速，加上港珠澳大橋、廣珠輕軌及鐵路等大型基建動工，與周邊地方實現一小時生活圈，市場潛力優厚，料日後往來三地經商及居住的人士將會更為頻繁及人民幣升值將進一步有利珠海樓市發展。美聯物業(珠海)抓緊目前珠海各方面的利好因素，認為此階段是進駐的好時機，並憑藉集團多年來豐富的房地產仲介服務經驗，致力引進香港及澳門，甚至東南亞、日本及歐美等海外資金到珠海，冀能帶領珠海面向國際化，與世界接軌。

美聯物業(珠海)進駐的目的，除抓緊市場商機，引入更多海內外資金進駐珠海當地外，還希望為港澳人士拓展另一個投資管道，使珠海成為香港及澳門人投資的「後花園」。美聯物業(珠海)區域營業董事韓正鴻(Peter Hon)稱，近年澳門樓市熾熱，有不少澳門居民也紛紛轉戰鄰近珠海如夏灣、吉大等靠近拱北口岸的樓盤，多以投資兼自住形式。

據統計資料顯示，去年約有1400名新業主為澳門人，占總量的14%，約有10億澳門幣流入珠海房產市場，澳門業主同比增加了18%，料此趨勢將進一步增長，故珠海將可作為香港及澳門樓市過熱的「緩衝區」，成為澳門及香港的腹地，減輕物業供不應求的壓力。

首季街舖租金上升7.4% 成交宗數減少61.6%

隨著訪澳客量及外僱隊伍日漸增加，零售業對優質商舖面積需求增加，仲量聯行最新一期《亞太區物業市場摘要》中指出，首季街舖租金上升7.4%；亦有市場資料指出，今年首季澳門的工商舖物業成交減少，整季只有466宗，涉及金額總值9.63億元，較零七年第一季的1,212宗及15.6億元，分別銳減61.6%及38.3%。

仲量聯行《亞太區物業市場摘要》分析指出，未來數年，人口增加及旅遊業收益上升將有助鞏固零售業發展。部分大型零售 商樂意支付較高租金保留優越地段舖位，如一化妝品連鎖店以每平方呎（建築面積）500港元續租板樟堂街舖，租金較同區平均租金高出一倍。供應方面，多家高級品牌落戶澳門， 還有新八佰伴、四季酒店購物中心等開幕

投資者由一線商鋪轉站屋村地鋪

另綜合市場數據顯示，銀座廣場一批面積介乎191至650平方呎商舖，月前以7,800至36,800元租出，呎租介乎23至68元，如一 個面積483平方呎的舖位，每月租金3.13萬元，呎租近65元。另外，信和廣場的祥和閣一2,791平方呎地舖，每月租金8萬元，呎租近29元。

由於一線商舖樓價已攀升不少，亦有部分投資者由炒賣旺區一線商舖，轉移戰線到吸納屋村地舖，促成多宗成交。“如柏麗 花園一個面積1,383平方呎地舖，新近以1,300萬元成交，呎價9,400元。另榮陞花園一個地舖，面積4,200平方呎，亦以3,200萬元易手，呎價7,619元；怡景閣一個地下相連舖，面 積2,100平方呎，早前以1,314萬元轉售，呎價6,257元。” 有業內人士更預期在本土內需帶動下，料這些屋苑舖位價量均可按年上升10%。

物業市場氣氛向好

據仲量聯行《亞太區物業市場摘要》指出，高級住宅資本值上升11.9%。多個新推售項目均有理想銷情：海擎天第2座，首批 120個單位售出逾93%，呎價由3,500—4,700港元不等；明珠區寰宇天下，80個單位中售出75%，平均呎價3,500港元；明珠區君悅灣以呎價4,000—5,500港元推售；及氹仔皇族，196 個單位中售出約75%，平均呎價約5,000港元。首季內未錄得新的高級住宅供應。高級住宅資本值上升11.9%。

租賃市場方面，外籍僱員持續湧入，加上供應緊缺，高級住宅租金於首季上升6.9%。“預料未來十二個月高級住宅資本值將 進一步上升。此外，澳門勞工市場蓬勃吸引外籍僱員湧入，亦可確保高級住宅租務需求強勁及租金維持升勢。”

澳樓市初現淡風 

近二十個大型娛樂項目正在興建中，大量勞動力將進駐澳門市場，房屋需求迫切受制於美國次按問題，港澳樓市趨向淡靜，去年樓市滾熱的澳門，今年首季亦見回落。據統計局公佈資料證實，首季訂立的不動產買賣契約成交單位、金額分別較前一季減少3.4%及37.6%。同季不動產按揭貸款總額達238.7億元，比上季大升1.6倍。

由於外來因素不明朗，業主或買家觀望態度升溫，從而某程度削減投資房地產的信心。統計資料更反映樓市淡風，如首季訂立3,189宗不動產買賣契約，成交單位有4,364個，成交額為42.4億元（澳門元，下同），單位數目及金額較前一季分別減少3.4%及37.6%。首季向財政局繳納物業轉移印花稅的單位數目共6,518個，總值為127.2億元，較前一季分別減少7.3%及4.2%；屬於中間移轉的單位有2,323個，金額為84.0億元。

繳納印花稅的單位以住宅為主，占總數70%（4,563個），金額共109.9億元；其中位於澳門半島的住宅單位有3,167個，氹仔及路環分別有1,380個及16個；按成交金額分析，400萬元以上的單位占住宅單位總數17.5%（797個），200萬至400萬元的占25.2%（1,149個），100萬至200萬元的占15.7%（715個），而100萬元以下的則占41.7%（1,902個）。

澳門樓宇與三月份相比，成交量下跌四至五成，四月份交投明顯較淡靜。雖地產仲介已率先預告首季樓市淡風，但亦有專家指出，澳門樓市利好因素仍然存在，如部分二手樓盤如濠景花園、金利達花園、樂駿盈軒等，該類約十年樓齡的樓盤，個別成交價不跌反升，反映澳門樓市後盾仍然強勁，下半年有望平穩上升兩至三成。

中原（澳門）董事總經理郭朝隆表示，樓價基數低是吸引外地投資者來澳置業投資的重要因素。加上澳門經濟持續以雙位元數字增長，如今年首季，澳門博彩賭收上升約62%，較賭權初開放時期的零三年全年賭收還要多，GDP首季亦增長20%，這是吸引海內外投資者進軍澳門的關鍵。

另據市場估計，已申請且正在興建中的大型娛樂項目有近二十個，預料未來幾年將有十萬勞動人口進駐澳門市場，房屋需求迫切。郭表示，屆時房屋租金將會因此穩步上揚，投資回報變得可觀。另外，他還建議投資置業抗通脹的主義。

零八年首季開始，統計局將樓盤“中間轉移” （即已繳納0.5%物業轉移印花稅）交易情況納入統計，但未屆做契時限(交易後三個月內)的樓盤。澳門地產業總商會會長鍾小健認為，新統計方式可避免數據滯後，反映巿場活躍程度。

本地不動產交易統計數據一直被視為滯後，以今年首季為例，外港新口岸填海區及南灣湖填海區每平方米成交價為39,232澳門元（下同），換算呎價約3,600元。巿價呎價按建築面積計算，統計局卻按實用面積計算。目前樓宇實用面積一般為七成，故換算出來的巿場呎價應為2,500元，鍾小健認為，這個價格水準仍是合理範疇。

為防一屋多賣，樓宇落訂後三個月內應交付0.5%物業轉移印花稅。今年首季開始，交納0.5%物業轉移印花稅的“中間轉移”納入統計範圍，反映樓宇炒賣情況。鍾小健認為新方法實際上是將統計細分。買家一般交付0.5%轉移稅，實際只是向當局“掛號”，避免樓宇出現一屋多賣。不過，交0.5%稅款後，並不代表樓宇已經成交，準業主仍可以“撻訂”。倘將這些準買家交易宗數及情況也納入統計，可以反映單位元元實際交易量。

現時已交易單位元元需在九十天內“造契”，有可能出現的情況是，三月成交，四月才登記。過去統計不納入“中間轉移”，首季交易有可能成為第二季數據。倘將“中間轉移”納入統計，即月交易可以及時反映，統計數字更加貼巿。

但他亦指出，納入“中間轉移”針對現貨樓及二手樓，買現貨樓多數是用家。至於樓花交易，當局雖然也希望可催促準業主先登記，不過樓花不是現樓，準業主“冇得住”，銀行也難做樓按，相信中間轉移交易比例較少。

“名門世家” 走向國際 望成澳豪宅新指標  
 
隨著澳門經濟復蘇到經濟起飛,現時的澳門已發展成為國際城市，不少海外基 金及國際買家在澳物色具獲利潛質的物業，投資客源越趨國際化，發展商到海外推銷樓盤順理成章。

投放兩億作宣傳費用

澳門威得利企業發展股份有限公司發展的鑑賞級豪宅“名門世家”，目前已 投放2億港元於宣傳活動上。零八年五月十四至十六日一連三日在英國倫敦舉行的第一站全球推介會，吸引近200名來自世界各地的 買家及傳媒出席。

建造成本（不包地價）不少於40億元的“名門世家”，位於氹仔賽馬場，以 英國皇室貴族曾入住的Brocket Hall為設計概念，充滿十五世紀英倫風味。項目將於今年第四季推售，預料可套現150億。

基金熱衷投資澳物業

負責“名門世家”市場策劃的廖沛霖說：“受次按及全球股市波動影響，及 中國的宏調措施下，國際基金較難投資內地物業，資金轉移到澳門物業市場。再者，政府頒佈多項物業稅務優惠以及環球利率下跌 趨勢持續，亦有利樓市，預料澳門住宅後市向好。且名門世家”處澳門新核心地區——氹仔地段，毗鄰多項矚目的國際級發展酒店 及娛樂項目，對該項目升值潛力非常有信心。”

廖又表示，過往海外買家對澳門認知較少，近來歐洲、韓國、日本、台灣等 市場買家比例漸高。貴價樓內地買家約佔20%左右，外國買家佔20-25%，另外30%為持香港身份證者，當中也不乏基金投資者。“名 門世家”已與部分基金投資者洽商，亦會考慮每隔一季到有潛質的海外市場推介，測試市場反應。

另外,據發展商介紹,該項目採用歐式建築風格，打造英式生活空間，料將成 為澳門豪宅新指標。

該項目提供設雙會所——名門會所及尊戶會所。面積約20萬方呎的“名門會 所”，擁有戶外及戶內雙泳池；位於高層的“尊戶會所”不單設計及設施仿效英國倫敦Brocket Hall，更邀請負責管理Brocket Hall的會所管理公司——英國CCA International作為管理顧問，引進英倫式品味專屬管家服務，提升整體服務水準。

目前，澳門經濟高速發展，居民收入增加、外僱大量急升，帶動住屋需求，加上受港珠澳大橋於年內起動這個利好因素影響，發展商均看好澳門投資潛力，將刺激樓市穩步上升。有物業專家料零八年樓價升幅將高於預期的兩成五，或有力上升四成。

中原（澳門）地產有限公司執行董事郭朝隆表示，儘管新春期間，居民及投資者外遊度假，樓盤交投“習慣性”淡靜，但外圍承接力仍充足、未現泡沫，現時樓市處于健康階段，未受次按危機拖累影響出現大幅下調現象。 他又相信，每個地區的樓市發展，受地區因素影響多於環球因素，現時澳門經濟發展基調仍保持良好勢頭，樓市受美次按影響輕微，最多祇會出現短暫調整，並未造成較大影響。

他續稱，受聯繫匯率制度影響，料港澳銀行跟隨美國減息步伐，存款利率減少，居民為對抗通脹而積極投資理財，但港股受次按問題影響起伏不定，打擊投資者買股意慾。可以預期，居民將抽離資金轉戰較穩定的物業市場。

近年，澳門樓市近年升勢持續且發展不俗，有機會成為投資者資金的“避難所”，刺激樓市需求上升，加上今年年初內地部分省市受雪災困擾，中央政府為加快災後重建步伐，或會減慢宏調力度，為港澳樓市注入額外的增長元素；另外，澳門優質住宅與國際市場相比仍處於“低水”狀態，因此，升值潛力大，郭朝隆預期澳門零八年樓價升幅將高於預期的兩成五，或有力上升四成，看好後市。

年近歲晚，澳門銀行業界再次宣佈減息，令本地供樓利率亦降低至近三厘，入市客對市場蠢蠢欲動。在租金及供款額相若情況下，有租戶即時轉租為買，趕入市迎新春，而連番減息效應，亦令不少業主封盤停售，待春節過後再推。

中原（澳門）營業經理何兆恆表示，上月賣地消息影響深遠，一月份林茂塘區二手樓宇交投活躍，不少用家及投資者趁樓價未大幅上升前，紛紛爭先入市，區內尋盤者眾多，豪宅盤海擎天上月成交量亦激增46%。另外，有業主看好天價賣地影響，封盤應市，令區內供盤量不斷減少。去年十二月該區二手放盤量約一百五十個，至今下跌至約一百個。

減息令市民存款意慾下降，但相對減低了投資成本及貸款利息支出，間接促使資金流向房地產市場。何兆恆又指，如以供款額二百萬為例，攤分三十年計算，減息前每月需供九千八百元，而減息後只需供八千四百元，平均每月少供約15%，利息支出由原來約一百五十萬減至一百萬，大幅節省近50%。由於條件吸引，不少上車客踴躍入市，令交投量激增，因此不少業主亦陸續加入封盤行列，令林茂塘區供盤量再次減少。

他續稱，自減息潮出現以來，區內用家增加近倍，不少業主紛紛提價甚至封盤，令區內樓價持續攀升，上月海擎天呎價上調約20%。另外，政府擬設立“樓花”預售許可制度，禁止樓花炒賣，亦令樓花成交即時增多，但部分業主憧憬後市格價上升，惜貨推售。他預料新春期間封盤居多，估計封盤會持續至春節過後。

美國受次按危機影響, 兩周內共減息1.25厘挽救經濟。日前美國宣佈再度減息1/2厘，本澳銀行同業先後跟隨減息1厘，加上去年的減息幅度，累計減幅達2厘。有地產業者表示，銀行連番減息，供樓負擔減輕，且通脹高企，租戶為求資產保值，寧願“轉租為買”，每天交投量較減息前增近10%，但樓價保持平穩。

現時本澳銀行最優惠利率P普遍為5.75厘，減去銀行普遍提供的按揭利率約2.75厘，實際供樓利率只有3厘。中原（澳門）地產代理有限公司執行董事郭朝隆表示，以氹仔樓齡較新的二手樓盤為例，建築面績880呎叫價二百二十萬，減息前，利率為5厘（7.75厘-2.75厘），若貸款九成，貸款年期約二十年，每月供款約13,000元，現時3厘計算（5.75-2.75），約11,000元，供款少近2,000元。面對通脹高企，銀行儲蓄基準利率低，負利率幅度擴大，租金祇升不減，有租戶寧願轉租為買，投資固定資產保值。此外，也有海外投資者看準澳門低供款利率，加快入市, 由平日每天維持5至10宗增至至少10宗，最高單日成交15宗。因次按危機擴大，投資者入市態度審慎，業主不敢漫天叫價，故樓價保持平穩。

時下二手樓動輒過百萬，銀行一般提供8成按揭，居民仍需付2成首期，即首期至少20至30萬，故交投量保持平靜。有業者預期春節後，居民逐步消化減息消息，交投量將漸增。