土地工务运输局日前公布，施工与审批私人住宅单位逾三万个。地产业者认为，单位摊分五年落成，平均每年供应六千个，属正常范围，不会举冲淡楼价。但亦有人认为，需视乎未来人口政策，港珠澳大桥、轻轨争取年底动工，外雇需求将增，租赁市场有支持，有利楼市。

地产业总商会会长锺小健表示，即使当局批出建筑图则，发展商也会观察经济发展情况，决定是否兴建楼宇。经济气氛欠佳，有可能延迟兴建，故未来几年，该批量住宅单位未必全数投放市场。新单位供应量增加，会对楼价有间接影响。不过，楼价亦受众多因素影响，供应量祇是其中之一，仍需视乎政府未来的人口政策及人口增长情况。倘落实专才政策或重开置业居留政策，楼价会有支持。

中原（澳门）地产代理有限公司执行董事郭朝隆表示，政府审批工程项目审慎、进度较慢，估计每年平均有四、五千个单位投入市场，属预期水平，不会大幅冲淡楼价。私人住宅单位供应量增加，隐性需求亦在暗中增长。旧区新增不少中产阶级，拥有购买力，祇是时机未到，楼价未回落，未有换楼打算。随着年月增长，该类客源购买力及需要也会不断增强，有能力消化新增单位。

另一方面，港珠澳大桥、轻轨等大型公共工程项目争取年底动工，需不少外雇参与兴建，相信年底外雇会再度增长。有能力的居民，会看准时间购买物业放租，作长远投资。

立法会日前分析及讨论修改《印花税缴税总表》法案，委员会主席郑志强表示，接纳了印花税以阶梯式计算的建议，同时确定凡于零九年一月一日或以后才缴纳物业的中间转移税者，才能享受新的印花税税率，否则需按现行税率缴税。至于在今年才支付中间转移税并已缴付全数印花税的业主，经新税率计算后，将获退税。

郑志强表示，印花税将采取阶梯计算方式，任何物业首二百万元均缴纳1%的印花税，二百万元以上至四百万元缴纳2%印花税，四百万元以上缴纳3%的印花税，意即所有人士购买任何物业，都可享有首二百万元只缴纳1%印花税的税率。

由于所有物业买卖在进行中间转移时，都要先缴纳0.5%印花税，待物业完成完全的转移手续（即造契）后，才须缴纳余下税款。郑志强表示，政府提出在零九年一月一日或以后完成中间转移的买卖，才能享受新的税率，在此之前完成了中间转移的买卖，仍须按现行税率缴纳3%的印花税。

如果有物业买卖是在今年一月一日后完成中间转移和造契，即有关人士已缴纳3%的印花税。郑志强表示，基于该法案提出以今年一月一日后完成中间转移作为享受新税率的界限，因此有关人士将可获财政局退还差额税款。

据《澳门日报》报导，一对大学教师夫妇涉“一屋两卖”，将凼仔南京街某高尚住宅单位连两车位分别以近五百万元同售予两买家，收取合共一百八十万元大订。    过去“一屋多卖”时有发生，而澳门又没有完善的措施去堵截，若业主有心欺骗，经纪也只能凭经验及人际网络判断。故地产业者认为现阶段是时候检讨及完善楼宇买卖条例。

现时，地产经纪做楼宇买卖，若一手住宅交易，一般会先到房屋局查清有否转名；二手楼则看是否已“丢空”或放售，以清楚楼宇业主，免堕“一屋多卖”陷阱。如果业主有心欺骗，唯有靠行业触觉防范，如今次个案中，买方已支付大额订金，一般情况下，落订只按楼价百分之十，今次落订数额之大，足令经纪生疑。如业主称需急套现，提早收订，那么便要提高警觉。

一般楼宇“再放盘”都会透过报纸或行家“放售”，经若应要“贴巿”，那么便会知道楼宇是否“再放盘”单位。又或人际网络好，可请求行家查一查，那么,便可有助查出单位是否“唔妥”,减少同类事件发生的可能性。

现阶段可在房屋局查到业主登记资料，楼宇买卖要做登记也有法可依，但却存在灰色地带。如业主有心欺诈，有时也会防不胜防。如买卖登记要交税，故很多业主做契后才会登记，即使落订未做契，也不会登记，故若“一屋多卖”落订多次，也不易察觉。现阶段有必要对法例作检讨及完善，如香港楼宇买卖，须双方各有一名律师代表见证，买卖方两名律师角色对立，若买卖出现问题，漏了甚么东西均要由律师负责。由于双方对立，买卖会受保障，故香港很少出现这种问题。反之，现时澳门楼宇买卖则只有一名律师负责便可。

房屋局日前正式推出“低层楼宇共同设施维修临时资助计划”，凡楼龄超过三十年或以上、七层或以下的楼宇公共部分维修可以申请。有关资助申请可由取得大厦超过半数业权人签署同意声明书的任一小业主、依法选出的管理委员会，或大厦管理公司提出，资助项目包括维修或更换大厦闸门、供电总设施、供水总设施及排污总设施，四项维修项目总资助金额上限为十一万元。有关资助透过楼宇维修基金支付，整项计划为期一年。

上述临时资助的物业必须在登记局登记为居住或商住用途的楼宇。每座楼宇的进出口一扇或以上闸门可获批准资助限额合共不超过一万五千元；每座楼宇的供电总设施、供水总设施最高资助限额都各为四万元，每一组排污总设施的最高资助限额为一万五千元。同一工程项目在规章生效后一年内不可重复申请，且批给资助的申请须于规章生效后的一年内及施工前向房屋局递交。

房屋局的楼宇维修基金行政管理委员会负责批核有关资助的申请，且申请的批核须取决于楼宇维修基金的财政资源状况，申请人可选择一次性全数发放或分期发放资助的方式。有关工程的承揽人须于工程完成后，向房屋局递交竣工证明文件及各项支出单据，经审核后才可获发资助。

欲了解有关资助计划具体详情，居民可致电房屋局热线：28594875查询，或浏览该局网页http://www.ihm.gov.mo。

上网普及程度晋身世界前列
全世界互联网的用户已超过15亿7000万。据 “澳门互联网使用状况统计报告”显示，至零八年底，澳门互联网普及率达66%，网民逾33万，超过95%互联网用户以宽带上网。有专家指出，澳门互联网使用普及程度晋身世界前列。

调查结果还总结了澳门互联网使用的特征。使用者上网最普遍的活动为阅读网上新闻、数据搜寻和和检查电子邮件，其次为通讯交流，花费在下载或收看影片的时间较少。非网民不上网的原因则以不知如何使用、没时间、没计算机或相关设备以及没兴趣居多。网民平均每日要花费138分钟浏览网页，可见，上网已成为人们生活的一部分。

网上物业搜寻成新趋势
据澳门专业地产信息网vproperty.mo统计，于网站上搜索物业的人数有明显提升，升幅达四成。其中超过七成访者对二百五十万以下，三到十五年楼龄的物业尤其感兴趣；而一些一线物业（三百万以上）和楼花项目受金融海啸冲击，压力较大，搜寻人数明显减少，跌幅达五成；基于租盘价格下调，同样具一定吸引力，于vproperty.mo网站搜寻租盘的访者亦有两成升幅。

黄姓本澳居民表示偏爱网上“睇楼”，他指出，楼市价格时有调整，且成交快，互联网信息时效性够强，可第一时间获得最新消息。另有李姓网民表示，网上楼盘信息够全面，可同时浏览多个最新放售或放租楼盘，而且还有楼盘照片提供，对比以往必须由地产代理带睇楼省回不少时间。亦有网民指出，地产代理推荐的楼盘与现货出入甚大，地产代理带睇楼很多时候又不好意思拒绝，如网上睇楼就可省却不必要的尴尬。

对于已送交立法会讨论的调降印花税法案，有关地产业协会和商会均认为施政须为民，均赞同划一征税，并建议政府考虑楼价200万以下楼盘象征式收100元印花税，协助低收入人士置业。

    内地及香港的物业买卖税率均比澳门低。内地中下价楼及小于144平方米的楼宇，税款为1.5%；高价楼及大于144平方米为3%。香港300万以下为1.5%；600万以下为3%；672万以上税率最高，亦只为3.75%；200万以下更只象征式收100港元印花税。故地产业总商会会长锺小健赞同政府计划将印花税划一为1%,认为特区政府应助本澳低收入人士置业，建议200万以下楼宇象征式收取100澳门元印花税。

    现时澳门买卖楼宇需缴交的税项有五种，分别是印花税、凭单印花税、立契费、买卖登记费、按揭登记费。五种复杂计算的税种加起来总税率为4.95%，比起内地及香港单一划收税项的1.5%都要高及复杂。

    地产发展商会会长吴利勋认为，购买200万以下住宅应缴纳象征式100-150元印花税，200万以上应调降印花税率至1%，共享低税优惠，盘活房地产。此外，他亦建议政府把买卖、按揭契费、买卖和按揭登记费合并成一项，降为成交价的0.5%，调低物业投资的高昂税赋成本。

    房地产联合商会常务副会长吴在权则表示，现时物业交易还需缴纳颇为繁复和为数不菲的立契和按揭公证登记费等，认为有关部门应与时俱进，配合政府施政，同步调低、简化合并为单一、合理的税费，以达到施政为民的目的。

房屋局长郑国明表示，特区政府已经与青洲坊原土地承批人达成协议， Lote 4公共房屋建筑工程预期今年内启动工程，可提供约五百个住宅单位。其余的一、二及三地段，承批人亦同意于2010年前完成清迁，并交还政府发展公共房屋。

    另外，特区政府在路环石排湾规划了十二幅地段，作为兴建公共房屋的土地储备。基于该选址的主体原为石矿场，周边尚未有道路和基础配套设施，暂未具备直接使用条件。特区政府现正草拟相关的都市化规划，并编制配套的路网和基建设施计划，争取尽快施工。

    有关“社屋轮候家团住屋临时补助发放计划”方面，截至去年十二月底，在6199个轮候家团中，递交了2495份申请表，已处理的有2341份，其中批准的申请共2055份，不批准的共286份。获批后自行放弃或取消补助的有六份，尚待补交文件及待处理的申请，则分别为128份及20份。对于现时不能申请社屋，但符合社屋入息审查标准的申请人士，若有租金负担困难，社工局会给予协助。

    另外，政府已在俾利喇街（望厦旧兵营）预留一幅约2200平方米的土地，作为规划兴建公共房屋的地段。同时，政府将加快修订公共房屋相关法例的进度，加强资源合理运用。

    仲行早前回顾零八楼市时指出，受金融海啸冲击，街铺及写字楼同样受影响。估计今年租值再下调超过一成。

    零八年首三季，街铺价值及租值均有增长，第四季金融海啸来袭，街铺价值及租值分别跌百分之十一点八及百分之四点六。零八年全年街铺资本值跌百分之一点六，租值则仍有百分之五点八增长。

    仲行表示，部分零售商可能会搁置扩充计划或收缩业务，零九年街铺租金将下跌百分之十五至二十；商铺价值则料跌逾百分之二十。但因部分主要项目暂停发展，或对商铺租金提供支持。

    写字楼方面，价值及租值在零八年连续上扬三个季度后，第四季分别跌百分之十六点九及百分之四点二；全年则跌百分之二点六及百分之一点一。

    仲行料踏入零九年，受金融海啸持续影响，澳门部分公司或会缩减业务及裁员以控制支出，写字楼需求减弱，估计到时写字楼空置率会有所上升。在需求转弱及空置率上升下，零九年租金将跌百分之十至十五；写字楼价值则跌百分之十。

vproperty.mo行政总裁Simon Henry表示，澳门社会较轻盈，楼市复原速度可较周边地区快。他认为，澳门楼价经历过早前“跳崖”式急跌后，再下调空间不大，澳门楼市价格几乎已见底。现阶段居民都等农历年过后具体措施出台后才成交，故近月交投量不升反跌，睇楼量则有上升。他估计，待措施出台后，六月前后市场消化利好消息，中价楼有支持会止跌回升。围绕市场的坏消息未消褪前，楼价不会有太大变化，未来三个月是等待投资者从投市场的关键时期。

据估计金融海啸前，购买物业的投资者和用家参半，现时用家则占八成，两成为投资者。因此预期零九中下价楼成交会较理想。另有赌场受金融海啸影响需裁员，部分外国工作者离开澳门，令租盘供过于求，租金价格面临压力大，估计会进一步下调两至三成。

他又表示，年尾一向是新楼盘推出的旺季，零八因全球金融危机导致经济不景，澳门虽影响不算大，但发展商为求保险，也决定将新楼盘延迟推售，变相增加了零九市场的新盘存货。他看好澳门未来经济，认为只要待外围市场认为澳门值得投资及逐步有数据反映出来后，投资者会重投澳门市场。待整体经济回升，相信豪宅也会跟随大市步伐。他又认为，现在至六月将会是购买的最好时机。六月之后则是放盘好时机。

零八年，注定要在澳门房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔。当众多开发商还沉浸在零七年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在零八年悄然发生了 “巨变”。零九年来临了，澳门楼市还将发生什么变化？

零八回顾
    零八农历新年前，澳门筷子基两幅住宅用地以高出十倍及近九倍的底价成交，随即带动区内物业身价实时上升5%-10%。不少业主更反价出售，实行不设议价空间，封盘过新春；其后,政府颁布多项物业税务优惠以及港珠澳大桥拍板；利率进一步下调加上通胀加剧，吸引投资者进驻澳门物业市场，刺激投资者吸纳住宅物业市场以求保值。在众多利好因素且赌城效应持续带动下，澳楼市进入前所未有的炽热，众业界人士均预料零八年澳门楼市整体价量有望涨升15%。

    但世事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。 零八年九月中，美国第四大投资银行雷曼兄弟正式宣告破产，这等于在金融市场投下炸弹，迅即卷起全球的一场 “金融海啸”， 股票、债劵及房地产市场无一幸免。

                                                  金融海啸下的澳门房地产
    受“金融海啸”影响，美股大泻五百零四点、创七年来最大跌幅，日、港等亚洲股市也创下零八年来最大跌幅，全球经济盖上阴霾。利嘉阁(澳门)地产有限公司执行董事王俊琳表示，澳门向来受环球经济影响，港股更是与澳门楼市息息相关，股票资金随时流向物业市场。是次“金融海啸”令澳门经济受到拖累，楼市反映尤其突出。

九月楼市 价量齐跌
    利嘉阁(澳门)地产执行董事王俊琳在总结零八澳门楼市中表示，第一季住宅的表现尚能延续零七季尾旺市，成交虽未及零七第四季多，但成交金额却比其高。唯次季受环球投资气氛影响，加上政府收紧博彩业及自由行政策等，赌场与零售业受到冲击，成交才稍微收窄，但楼市价格上落波幅不大，其后楼市开始横行，无论交投量或成交金额尚能维持水平。唯自美国第四大投资银行雷曼兄弟正式宣告破产后，澳楼市进入黑色时期，九月住宅总成交量跌至最底位，月成交宗数只有400多宗。

   据政府统计局数据显示，零七年澳门住宅买卖数目为21628宗，截至零八年十月，澳门住宅买卖数目为11424宗，估计零八全年成交约12000多宗，跌幅较去年超过四成。另外，零七全年住宅单位买卖价值总额约420亿，截至零八年第三季，录得资料为260亿，估计有超过三成的下滑；至于呎价方面,估计亦有接近三成下调波幅。

    王俊琳指出，投资澳门物业中有不少外来投资着，其中接近两成为香港人，“金融海啸”后投资者纷纷在股票市场损手，都急需“斩缆”套现“填数”，导致楼价下跌比较深；另外，部分娱乐博彩出现裁员减薪情况，进一步打击市场信心，才令澳楼市比周边地区跌得更重。如香港楼价跌30%左右，澳门楼价却跌超过40%，楼花项目压力大，跌价更接近五成，出现超跌。

楼价见底  下调空间有限
    据非正式统计，金融海啸前有一半买家为投资者，现时的买家用家占八成，投资者只占两成。王俊琳表示，证明楼宇价格已回到合理水平，一手楼价格甚至返回零五年底零六年年头的水平，但如今澳门经济却今非昔比。如现时澳门拥有永利，皇冠与威尼斯等众大型酒店与赌场，经济得以支持。金融海啸后最恐慌的时期十月与十一月已经过去，第四季楼价已见底，零九楼市可下调的空间十分有限。另外，零八受美国次按和金融海啸影响，投资者在金融市场即使仍有获利，相信信心也会大不如前。现时银行存款已接近零利率，而购买外币贬值危机大，买楼放租至少可有两至三厘回报，亦可博楼价由低位反弹，零九年这部分人很可能会重整投资组合，转战物业市场机率大。

    他预料，待政府落实四厘补贴政策具体实施条件，加上会减免物业转移税，成交量有望从低位回复正常。他又表示，零九年适逢是澳门回归十周年，中央政府很可能会在回归月颁布利好措施，这将会进一步刺激澳门楼市，零九澳楼市前景仍然乐观。

豪宅欠利好消息支持 可能再下调
    澳门地产业总商会会长锺小健反映，现阶段居民都等农历年过后具体措施出台后才成交，故近月交投量不升反跌，睇楼量则有上升。他估计，待措施出台后，六月前后市场消化利好消息，中价楼有支持才会止跌回升。部分豪宅价格目前虽然已下跌五成，但明年欠缺利好消息支持，可能仍有下调空间。倘明年下半年金融海啸影响见底，整体经济回升，相信豪宅也会跟随大市步伐。

澳楼市最快明年底结束调整期   

 美联澳门行政总裁张一辉则表示，澳门社会较轻盈，楼市复原速度可较周边地区包括香港及新加坡等地快，料最快明年底可结束调整期。他认为，澳门楼价经历过早前“跳崖”式急跌后，再下调空间不大，围绕市场的坏消息未消褪前，楼价既不会大升，也不会大跌，待坏消息全部浮现并消化后，楼市有上升势头，买家始会入场。 对于近期粤澳联席会议签八项合作协议，当中包括粤澳合作开发横琴岛，以及加快推进港珠澳大桥。张一辉认为这些建设利好澳门楼市，但现时催谷这些利好因素未是时机。他看好澳门未来经济，认为利好消息可以留待合适时候慢慢渗出，无需急于现时高调作宣传。只要待外围市场认为澳门值得投资及逐步有数据反映出来后，投资者自然会重投澳门市场。

环球经济坏消息接二连三，各地楼市急挫，澳门亦然。中原（澳门）地产代理执行董事郭朝隆表示，今年楼价急挫五成，政府早前公布多项政策协助居民置业，楼市渐暖。倘美国无发生大事，估计至明年上半年，楼市楼价不再大跌，甚至保持平稳,最快明年下半年重拾升轨。他认为政府今次重开四厘补贴，有条件应考虑让每位本地居民一生有一次享用政策的权利。

郭朝隆表示，“楼市淡系事实”，政府早前宣布多个协助居民置业措施，对楼市有支持作用，成交量逐渐回升。十一月成交量较最差的十月上升三成，十二月至今已有二百五十至三百宗成交。

投资者纷损手，成交个案以用家为主。尽管如此，不少有意置业用家仍隐藏实力，期待楼市真正跌停再入市。他指出，楼价未必已见底，但已接近低位，置业风险较楼市高峰期减低，即使楼市再跌两成，也不及从高峰急跌五成有吸引力，相信有意置业用家会因政策优惠推动而入市。郭朝隆认为已是入市时机，楼市最坏时期已经过去。

三和置业代理有限公司
查看页数:5745

澳门新鸿运有限公司
查看页数:5045

利嘉阁地产代理
查看页数:3593

政府宣布零九年重开四厘利息补贴计划，对未有物业的澳门永久居民自置居所，该房地产物业价值又在三百万元及以内，实行四厘利息补贴，置业者并可同时申请政府新增的提供首期两成担保，惟购房者至少需承担百分之十的首期，政府担保部分亦不超过该物业价值的百分之二十。此一担保与四厘利息补贴可同时生效。此外，政府也将向立法会提案继续实施首三百万元的不动产转移印花税的豁免（仅限于居住单位），且调低物业转移印花税至百分一，使之成为长期性的税务制度。行政长官何厚铧表明，在今后一段时间内都不考虑重开投资置业移民政策，但相信通过上述措施，既可协助青年、中产置业，纾缓公共房屋的供应压力，也可盘活楼市。

亦有业界人士表示，通过政府这些补贴政策逐步推行，加上楼价逐步回复合理水平，成交将会增加，市场自能盘活。在多种因素影响下，相信澳门楼市也不会一面倒向下插， 且楼市现时已去到一个合理的水平，无疑是置业的好时机。

运输工务司司长刘仕尧透露，政府不但将在今年内全部落实首阶段7000个公屋兴建计划，亦正积极透过换地、重建低密度旧社屋等方式增加公屋及土地资源储备，除争取于2010年底前落实兴建19000个公屋单位外，还规划有4000个公屋单位。但他强调，政府不会一次过用尽所有土地储备兴建公屋响应需求。尤其近年相关统计数字反映，有不少公屋轮候者上楼意欲下降或不符资格被除名，加上市场楼价开始下调和外雇退场等，亦将相对减轻居民的住屋压力。市场上有逾万个空置单位应市，以及11000个在建新楼，且空置单位中有逾七成为1000平方呎以下的二手旧楼，应是经屋竞投者自置物业的对象。但在建新楼宇中却有超过八成为逾一千平方呎、并非公屋竞投者所能承担的大单位，公屋的供求仍有落差，故政府未来应因应社会经济发展、私人楼市情况及居民的实际需求，弹性调整公屋发展规划，力求让公屋资源长期得以善用，以响应及稳定居民的住屋需求。

按用途统计之缴纳物业转移印花税的樓宇单位买卖

2008年第3季已缴纳物业转移印花税的单位买卖數目共4,229个，较前一季显著减少42.4%，而交易金额为70.7亿元，亦大幅下跌35.7%；其中属于房屋税豁免期内之新樓d单位占总數51.7%（2,188个），金额为50.4亿元。在缴纳印花税的单位中，住宅占总數55.2%（2,335个），金额共58.6亿元，单位數目及金额较前一季分别减少42.7%及36.3%；而商业、办公室及工业单位分别有288个、148个及37个。位于澳门半岛的住宅单位有1,976个，凼仔及路环分别有346个及13个；按成交金额分析，400万元以上的单位占住宅单位总數22.4%（522个），200万以上至400万元的占17.2%（402个），100万以上至200万元的占23.9%（558个），而100万元或以下的则占36.5%（853个）。

2008年第3季属于中间移转e的单位有1,980个（占单位买卖总數46.8%），涉及金额为46.6亿元，较前一季减少37.1%及32.9%；有关的买卖以黑沙环新填海区和高士德及雅廉访区较多，分别占48.5%及36.3%。

部分区域的住宅单位平均成交价

                                                                                                                   单位:每平方米澳门元

按实用面积计算，2008年第3季整体住宅单位的平均成交价为每平方米23,819元，较前一季下跌3.7%。凼仔单位的平均成交价为每平方米22,085元，较前一季下跌6.2%；而澳门半岛的平均成交价亦下跌5.1%，每平方米23,911元。

**资料来源于统计暨普查局

澳门区热门大厦平均呎价表

凼仔区热门大厦平均呎价表

澳门部分豪宅零七零八价格对比

**由vproperty.mo提供(数据由中原(澳门)通过市场成交纪录进行统计,货币以港元计算,仅供参考)

楼市高峰时，平均呎价达8,000元的壹号湖畔，如今跌价50%，4,000余元有交易。地产业者表示，该盘楼花期较长，期内楼价涨升厉害，部分不欲上会的投资者趁楼盘落成前套现平手离场，制造夸张跌幅，相信只属个别事件，不会带来连锁效应。但亦有地产业者指，该楼盘属豪宅市场指标盘，倘指标盘呎价亦回落一半，其它楼盘呎价难免同步。

美联澳门行政总裁张一辉表示，壹号湖畔呎价回落到零五年尾开售价水平，但他认为该楼花盘的呎价跌幅属个别事件，未充分反映豪宅市况。

仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示，壹号湖畔除第四及第六座被基金全幢买入，其余五幢均散卖。当初推出市场时均价为4,200-4,300元，倘现时个别单位以呎价4,500元套现，已不算损手；部分不欲上会的炒家亦会因应市况逆转，担心后市不乐观而离场。

张一辉说，该盘多外国投资者，经济环境差，一般都会斩缆，先卖掉海外物业。另一方面，该盘将于明年落成，部分投资者未必愿意在这种经济形势下上会，故会选择在现阶段平价甩货，但并非劈价离场。该盘楼花期较一般楼花长，楼价经过两年急升，即使投资者现阶段以呎价4,000元左右放售，仍可赚少少或平手离场。

(1)澳马置业有限公司
查看页数:6,557
(2)世纪21瑞康物业代理
查看页数:4611
(3)三和置业代理有限公司
查看页数:3999
 

(1)世纪21瑞康物业代理
电话查询:271
(2)远宏物业顾问行
电话查询:264
(3)澳马置业有限公司
电话查询:241

楼市淡风频吹，九月及十月累计成交仅五百宗，地产代理连月“坐冷板櫈”，业绩骤降，加剧从业员失业及地产公司倒闭。内外交困，地产业总商会望内地放宽自由行至与香港等同、澳门政府检讨置业居留政策及调低税项救市。

会长锺小健表示，今年首八月有一万宗成交，全年住宅总成交以一点一万宗计，较去年的二点一万宗劲跌五成。市场疲弱，带来产业链失衡的严峻经济问题，包括建筑、装修、律师楼、银行、家私都受影响。故美国政府要出手挽救两房及楼市，内地政府要放宽宏调及减税救房市，澳门特区政府也应要有危机感，尽早出台救市措施，防止地产市道急速下滑可能带来的金融危机。内外交困下，该会预计今年第四季GDP将出现负增长，零九年GDP也会出现负增长。

锺小健又表示，酒店、会展、零售、饮食均受收紧自由行冲击。中小企首当其冲，纷纷结业或减省人手，造成失业率上升及入息下降。住宅、写字楼及商铺租务市场大受影响，空置率上升及租金下调令收租居民收入大幅下降。租务市场调整，对买卖市场也是一沉重打击。

金融海啸下，全球财富缩水，旅游活动将缩减。特区政府难以改变外在环境，但可要求放松来澳旅游政策，并应及时实行。他建议：一、仿效广西省东兴市及越南芒街的两地人民往来措施，容许珠海居民办特区证并可逗留澳门，研究容许广东省地级市居民也享有同等待遇，加强珠江三角经济及旅游合作。二、增加开放自由行城市。

全球各地均有投资移民政策，以吸引外来资金及人才。以香港为例，投资六百五十万于物业或股票即可。澳门只有物业市场，且楼价只相当于香港的四分之一。他认为可设立计分制度，综合考虑申请人的学历、工作及营商经验、语言能力、年龄、专才及特殊技能等一篮子因素并计分。

减免房产税纾缓压力    内地股市及地产市道低迷，相应推出救市措施。该会认为，该等措施行之有效，特区政府应予考虑。澳门财政收入丰裕，可考虑减免房地产税项，减轻居民置业负担及挽救低迷的市场。

该会建议免除百分之三点一五的印花税及大约百分之二的造契登记费，为期两年至二零一零年。税项减免可刺激买卖交投，令地产市场可以过渡艰难日子。同时，现时出租物业须缴每年租值百分之十六点八房屋税，税率高于公司所得补充税的百分之十二，并不合理。建议出租物业的房屋税应与自住房屋税划一并下降为百分之五，符合本澳简单低税制，挽救下滑的租务市场。

发展商廖泽云否认天伟投资有限公司年初高价投得的筷子基北湾两幅住宅用地“挞订”的传闻，指该公司已按照规定缴交首期订金，一直与政府商讨两幅地的规划事项。他认为澳门楼市受到金融海啸影响出现下滑，属于正常的市场调整。

对于地产业界传闻，年初以廖僖芸为代表的天伟投资有限公司，以高价投得筷子基北湾两幅地的天伟投资有限公司“挞订”，其兄廖泽云出席公开场合时表示，并没有听闻。他指该发展商一直与政府商谈有关土地的开发事项，并按照规定缴交了第一期订金，目前正等待政府批则动工。廖泽云指本澳楼市虽受全球经济影响，短期内难以回复原来水平，但他认为楼市“有上有落”属于正常情况。他无法预知未来的经济情况，但对本澳楼市仍有信心。

 近几年楼价急升，地产中介被视为始作俑者。如今楼价下滑至零五年初的水平，成交宗数锐减，地产中介除了收入减少，亦有倒闭危机。按零五至零八年住宅成交宗数共7万多宗计，这批业主很有机会成为负资产者，或衍生社会问题。

地产业总商会荣誉会长张乐田说，澳门有四大经济支柱，相对其他金融发达地区，澳门危机较易化解。他认为物业价值评估主要有三因素：一是物业的质素；二是经济发展预期；三是金融界对楼市的信心。目前欠缺的是信心。

美联澳门行政总裁张一辉认为，虽然市场缺乏信心，但“人危我机”。政府要出手防楼市下挫，否则外来投资者对澳门更没有信心，问题是如何争取机会，建立信心。他认为无论是置业居留政策也好，放宽自由行政策也好，“松少少”已能提振市场信心。至于银行方面，可召开联席会议，政府作担保，令人对买楼有信心，楼价便不会跌到低位，并可成为资金避难所。

 有李姓外资与会者认为，澳门也可自救。指出行政长官上一任期内可搞活博彩业，如今也可搞活地产业，如透过增加基建，然而，规划时间实在拖太长。自称伙拍美国基金，可动用六十亿来澳投资的李先生，指政府对私人投资支持欠奉，认为要开放思想，才可把新的资金带进来。

中原地产澳门执行董事郭朝隆坦言，该行过去半年一直处于亏蚀状态。针对多项不利因素，特区政府应急切推出一些稳定楼市及回复居民对市场信心的政策，而不是视而不见、漠视居民利益。他提到，楼价已跌至零五年水平，早一两年置业的居民已背负负资产，倘楼市跌势持续，受影响的将是全澳居民。

金融海啸令全球经济陷入疲软状态。股股市场阴霾挥之不去，港股创十一年来最大单日跌幅，挫千六点仅险守万一关。澳门地产发展商会提出多项救市措施，建议未来两年减收本地居民购房印花税、对有条件项目优先批则，促使私人工程尽快开工、政府补贴商铺租金等，望特区政府采取果断措施，以避免重蹈九三年楼市大跌引致经济长期衰退。

该会建议多项救市措施，包括十一月起两年内对本澳居民实施购房减收印花税百分之二点五（即实收楼价百分之零点六五印花税），期满后检讨政策是否延续；有资金兴建私人住宅的发展商，政府可提早收取保证金及以特殊处理优先批则（俗称钩则），以及免收相关税项及费用，使私人兴建楼宇工程尽早动工，启动本地建筑业，平衡因私人建筑市场动工减少而出现的建筑业停滞现象。

对推动旅游业、会展业，建议政府补贴航空公司引客，包括补贴机票成本等，政府也可借助欧美、中东、亚洲 客源地所在国家的公关公司帮助拉客。

该会亦建议政府向租铺的中小企津贴一半租金，减免商铺业主房屋税，严格执行相关租务法例，盘活租务市场。考虑向促成交易的房地产中介给予楼宇价值百分之零点五的款项奬励，按季结算；政府也是时候推出完整的吸引人才和钱财的鼓励居留澳门政策。

另有本地分析人士指出，澳门很倚靠邻近地区的经济气氛，国际及邻近地区的经济发展情况直接影响澳门经济。市场则憧憬内地在明年底甚至更早在明年中放宽对内地居民澳门自由行的限制。

本地学者承认，一旦松绑自由行，将起立竿见影效果。九月入境自由行客为37.1万人次，比八月的60.3万人次，大跌近39%，可见港澳游“分家”的影响明显。以此推算，平均每日澳门减少了约7,000多名旅客入境，对零售、餐饮行业的影响不言而喻。加上金融海啸吹袭，双重影响，政策有需要作出调整。

亦有分析认为，当日收紧自由行是不想澳门经济“过热”，但如今市场产生很大变化，当局应要改变策略，随机应变，自由行措施起码不会再收紧，甚而松绑有期才是明智救市之举。

突然其来的”金融海啸”，令全球经济于过去几个星期发生巨大变化，冲击力甚广。

股票市场阴情不定，人们投资变得更谨慎，但楼市似乎并没有跟随股票市场的波动而受到影响。俗语说的好“否极泰来”，最坏的事情过去好的事情就会到来，”金融海啸”后无疑对储备充足的投资者是一个难得一遇的机会。现时，发展商和业主承受一定压力或会顺应时势适当调低物业价格，这正好可以平衡过热的楼市。通胀指数也会逐渐降低，有望回到过去几年的水平，澳门楼市将会恢复健康发展。

三年后，人们仍然会记得这个“黑色十月”，且会将此时期和过去作比较。过去经验告诉我们，市场上总会有大起大落的时候，但始终不变的是，每一次大跌后总会反弹，只是时间的问题罢了。

受美国次贷影响，面对环球经济的不稳定及炒家抛售不良资产，澳门物业市场短期内将面临怎样的冲击呢？投资者面对突然其来的变化应采取怎样的措施？第四季度的物业价格又能否维持过往水平？物业市场会因此掀起一场“减价潮”吗？以下我们请来澳门地产专业协会主席黄健中为我们一一解答：

黄健中表示，虽是次“金融海啸”直接打击投资者信心，本澳经济短期内会进一步放缓，估计价格会较上一季下跌一成，成交量也将维持在较低的水平。但相比其它跌幅接近30%的地区，澳门仍属罕有且影响较少的。

面对突然其来的冲击，全球经济的不明朗化，令投资者观望态度升温。黄健中指出，即使零八楼市价格升幅未及零六零七，投资者也不用太担心澳门楼市会进一步下调。澳门楼市需稳步发展，零六零七楼市发展太疯狂，如零五年太子花城的市场呎价普遍为1500元，零六零七市场造价升至每平方呎接近3000元，升幅达100%。如果发展速度持续急速，始终会导致泡沫现象。换个角度看，是次“金融海啸”不用看得太悲观，这或许对澳门楼市来说正是一个意外且适当的冷静调整期。

事实上，影响澳门经济有两大主要因素，一是受美国经济直接带动的股票市场，二是澳门换届后特首颁布的新政策。黄健中表示，只要美国政府通过有关拯救经济方案，全球的经济阴霾将会逐渐散去，且投资者曾经历过中国调控措施，沙士等逆境，已变得更审慎更具实力，相信不会轻易被击倒。

他又表示，纵观澳门未来经济，利好因素仍旧存在，澳门楼市未来发展乐观。如港珠澳大桥融资的成功已有效促进两岸三地的经济发展，该大桥预期在2010年会正式落成，估计到时会进一步刺激经济，为澳门带来更大的经济效益；另外，澳门的龙头事业博彩及旅游行业，在逆市中依然繁荣，为澳门带来巨大的税款收入；有关报导更指金光大道未来五年估计至少有10个新项目落成，酒店博彩业的兴旺，将带动劳动力需求急增，租务需求急切，从而支持澳门楼价。因此，现时，投资者应静观其变，不应恐慌性急于抛售，澳门物业市场只会短期进入调整期，并不足以出现减价战而引发经济衰退的现象。

由于环球经济短期内表现不稳定，现时澳门楼市也相继进入调整期，黄健中估计待美国大选完毕政策明朗化后，全球经济会逐渐好转，预料农历年三月后可结束观望期。他又认为发展商不应于传统推盘月年底急于减价推售新盘，减低投资者信心，建议发展商储蓄待发，等待时机再创高峰。

“中高价楼龄较新的优质楼宇，抗跌能力较强且投资潜力大。” 黄健中称，选楼投资要诀不外乎四要素：管理，设施，地点，楼龄。如凼仔濠庭都会，现时呎价约3000余元，因其管理，设施，地点均属高质素，基于成本价的限制（建筑价加地价等于成本价），此价格已经是极限，不能再低了，卖价不可能再低于成本价，故现时是入货的好时机，看好待全球经济复苏，楼价涨升的机会十分大。

虽近期楼市表现呆滞，但个别有质量的楼盘仍不乏追捧。位处高士德的世纪豪庭，虽未竣工但有认购需求，发展商拟以每平方呎三千余元的优惠价先推十单位。

楼价明年底或上调
世纪豪庭发展商吴在权、吴健国及胡家仪，中原澳门区区域董事石宝德昨主持新闻发布会。他们表示，与零七、零八上半年比较，近期楼市虽处于低位，但与十年前相比仍算高位，对前景有信心，料零九年下半年至一零年楼价将有升幅。

高士德区属中上实用地段，占地几万平方呎的楼盘短期内不会再有，楼盘车位充足、有购物商场及四万平方呎的平台花园。高士德亦属中上环境的老区，地皮相当罕有，发展商十年前努力争取该地皮，融合居住需要，如停车场有住客选购及公用，务求为住客及到商场购物消费者提供方便。购物商场属区内最大，为居民提供多元化选择，为住客提供生活方便。平台花园基本针对生活所需，老幼足不出户，也享有悠闲生活。

同区新盘数量有限
石宝德表示，区内几乎没有剩余的土地可兴建物业，加上保护世遗政策规定，该区所建楼宇将受高度限制，不得超过海拔九十米，故该区的高层物业买少见少。

高士德区放盘源极缺，每遇放盘即获市场承接，当中以同区换楼客及分支家庭为主。现时高士德区大型屋苑楼龄均偏高，如幸运阁、雅廉花园及越秀花园等，平均楼龄在十五年以上，放盘量极少，呎价介乎三千至三千八百元左右。由于该区新盘极少，每有一手楼盘推出，便受关注。近年同在高士德大马路的远洋豪轩，发售时曾出现通宵排队等筹，现时该物业二手呎价已达四千元以上。中原获发展商委托为该物业特约代理，昨举行特约代理签约仪式。

澳门政府最近颁布一篮子限制措施，包括暂停签发新的博彩业牌照以及批准任何赌场发展计划及于现有赌场增设赌桌的申请，以防止博彩业过度扩展。此措施已广泛引起各界关注，而买家亦忧虑这措施会损害澳门经济增长。仲量联行认为措施对物业市场影响甚微。

在蓬勃的博彩业支持下，澳门的经济增长在区内一直稳占领先地位。随着澳门开放博彩业，当地的博彩业及建筑业迅速发展，零七年澳门的本地生产总值有超过80%是来自这两个行业。现时，澳门政府的新举措究竟会令市场带来怎样的影响呢？

赌枱接近过剩水平
报告指出，新措施有助防止赌场过度竞争，同时鼓励澳门重新调配资源提升博彩业以外行业质素，为澳门缔造可持续经济发展模式。该行认为政府暂停博彩业发展属合理，因为澳门赌台数目已接近过剩。

澳门的博彩业收入已超越拉斯韦加斯，但同时亦正面对种种挑战。其一，赌桌数目激增已导致赌桌的每日收入下跌，由零三年的约23,600 美元下跌至零七年的约6,700美元；其二，澳门赌桌的使用量相对拉斯韦加斯较低 ─  就零七年而言，拉斯韦加斯平均每张赌桌招待14,512名顾客，而澳门则平均每张赌桌仅招待6,169名顾客；其三，澳门的博彩业由贵宾博彩项目主导，缺乏多元性，在零七年，澳门的贵宾百家乐收入占当地的博彩业总收入达66.5%。

宜加强次要行业——会展业发展
国内收紧自由行以节制内地大赌客前往澳门赌博，市场部份呈现早期放缓迹象，其中，贵宾百家乐的按年升幅由零八年首季的73%收窄至零八年第二季的52%。物业发展商及赌场经营者或会重新评估澳门的长远业务计划，博彩业的增长速度有可能减慢，加强次要行业的发展则更形重要。澳门应考虑促进经济多元化，跳出现时以贵宾博彩业主导的框框，为澳门的博彩业及长远增长取得更加可持续的发展模式。

报告指出，除增设赌场以外的其它旅游景点，澳门应加紧发展会议展览行业。在零七年，拉斯韦加斯举办约23,800个活动，接待620万名出席者，相对上，澳门只举办了391个活动，接待75,723名出席者，人数仅相等于拉斯韦加斯的1.2%。值得留意的是，会议展览业在零七年为拉斯韦加斯带来84.8亿美元的进帐，相等于每位出席者1,361美元，远高于当地的人均博彩业收益即277美元。

料建筑业冲击最大
仲量联行香港及澳门研究部主管陈锦平说，就现存赌场设施，澳门具备足够能力应付更多客量。因此，政策收紧影响心理层面多于经济层面。预料建筑业承受最大冲击，但零七年第四季楼宇落成量趋跌，市场早已预期建筑业将放缓，加上大部分已审批项目不受影响，预料建筑业所受影响轻微。

物业市场方面，赌场外雇对房屋需求持续，高级住宅市场可维持稳健。中小型住宅市场随现存建筑项目落成，将面对调整压力。但基于供应紧缺，料不会出现大幅度调整。

随着政府介入调控博彩业发展、自由行来澳政策收紧等措施效应陆续显现，本澳经济经出现放缓现象。地产发展商会常务副会长陆惠德指出本澳地产业进入调整期。下半年经济放缓，估计整个调整期楼价约跌12-15%，但由于本澳房地产调整期与内地房地产的调整期一脉相承，相信澳门楼市调整期不会超过一年，预计调整期年底告一段落，楼价不会有大幅波动。

陆惠德表示，零三至零七年，每年房地产成交量年均升速达30%，楼价年升幅亦达30%以上。现时本澳普通新落成住宅平方呎价2,500元或以上；豪宅楼价则为6,000-8,000元以上。即使今年初开始受外围经济形势影响，楼价进入整固和调整期，但由于住宅租赁市场持续畅旺，普通类型住宅的价格降幅约5-8%。另外，凼仔区及豪宅跌幅较大，个别豪宅下跌逾15%，澳门区住宅则跌幅不大。

环顾澳门市场发展不断扩大，就业人口不断增加。房地产市场发展最重要两元素：一是需求；二是品牌。澳门建筑和房地产商对品牌认识不断加深，对市场行为认识亦越来越清楚。

随着越来越多大型国际性投资进入澳门，访澳客量及外雇队伍亦日渐增加，刺激零售市场，带动零售业对优质商铺面积需求增加；另外，外来投资者看好澳门市场，纷纷注资澳门计划设立分公司。现时(1)澳门商业大厦写字楼和零售商店的需求与供应情况究竟怎样呢? (2)新兴大型住宅商铺的投资潜力又是怎样?(3)哪一区的商铺最具投资潜力?以下，我们请来三位专家为我们讲解：

(1)澳门商业大厦写字楼和零售商店的需求与供应情况究竟怎样呢?
仲量联行澳门董事总经理  古嘉豪
写字楼「供不应求」
「零七年澳门并没有全新写字楼供应，当时写字楼库存面积共约9648000平方呎。零八年虽有财富中心落成，为澳门写字楼库存面积增添400000平方呎，但澳门整体写字楼空置率并不高，甲级写字楼只有10%，乙级写字楼为20%。零八澳凼众大型基建将陆续落成，外资公司已开始纷纷寻找优质写字楼设立总办事处，澳门甲级写字楼财富中心于第一季开始招租，当时出租率已达20%，租务反应十分理想；此外，按照零六和零七年新设立公司数字3110间和3405间来计算，零七年新设立公司比零六年增加295间；加上现时澳门未有新写字楼在建，可见，澳门写字楼将会出现『供不应求』情况。」

力行地产发展有限公司总经理  萧颂铭
中区空置率接近零 赌场商铺供应充裕
「由水坑尾、大三巴街、喷水池至新马路一带属旅游旺区，铺位越接近喷水池租金就越贵。该区商铺客源广，本地人和游客生意均能做到，因此铺位价值比赌场铺位还要贵，但空置率仍然接近零。反观，赌场区不断有新铺位供应，如零七年开幕的威尼斯人就为市场提供968000平方呎大运河购物中心；预计于零八年开幕的四季酒店将为市场提供110000平方呎的环球免税店商场，铺位供应充裕。但由于消费群不同，赌场商铺未必能舒缓中区商铺紧逼的压力。未来几年将不断有大型酒店落成，新兴赌场区商铺供应充裕，寄望可“供应创造需求”」

美联(澳门)区域营业董事(工商铺)    李树强
商厦未来三年将『零供应』
「零八只有两座新落成的商业大厦，包括财富中心和新马路39号。财富中心首三层设为商场，提供面积约八万平方呎；而新马路39号首四层均作商场用途，提供面积六万平方呎；另外，同样位于中区的银座广场，地牢至四楼全用作商铺用途，提供面积近十万平方呎，零八估计共有24万平方呎全新商铺供应。中区为澳门热门旅游点，客源广、需求甚大。且目前暂未见在建商厦，政府更未有批地举动，估计商厦未来三年内将会『零供应』，供应渴求。」

(2)新兴大型住宅商铺的投资潜力又是怎样?
仲量联行澳门董事总经理  古嘉豪
 投资价值取决「市场定位」
「新兴大型住宅商铺具一定投资价值，但必须确定市场定位。如位于中区的银座广场，人流旺，消费群广泛且消费指数高，此类商场大可引入中高档品牌商铺。此外，新型住宅集中地如黑沙环，虽然人流量不俗，但由于消费力一般，在市场定位上适合投放超级市场、茶餐厅或百货商店，如日本城。」

力行地产发展有限公司总经理  萧颂铭
新兴住宅区商铺适合作长线投资
「新兴住宅区如：林茂塘、筷子基、黑沙湾，以至凼仔城区一带，因新建大型屋苑不少，售价亦相当高，通常楼价是反映该区居民消费力的重要指标，有能力住进上述新兴屋苑的多属中产新贵或中小企老板，都是近年经济发展的受惠者，他们的消费能力不容忽视。区内人口密集、居民消费能力高、交通方便，但商店供应较少等特性，因此不管在该些区域购入商铺作长线投资，或租入商铺作开店之用均具备一定的潜力，短期回报可能较低，但前景应是乐观及稳健的。」

美联(澳门)区域营业董事(工商铺)    李树强
传统住宅区投资潜力大
「传统住宅区如高士德、雅廉访、水坑尾、荷兰园一带，多做本地中产阶级生意，主消费群以年青人居多，他们是澳门经济起飞的最大得益者，且多数没有家庭负担，消费力强。虽近期物价指数急速上涨，但该区营业状况仍然相当理想。如高士德麦当奴附近一带属该区最旺，呎价租金介乎100—150元之间，虽然已上升不少，但相对中区租金仍较低，发展潜力不俗，是买铺收租或开店的不错选择。」

(3)哪一区的商铺最具投资潜力?
仲量联行澳门董事总经理  古嘉豪
板樟堂和凼仔投资潜力大
「去年板樟堂区平均呎租约200元，今年个别租务成交更录得平均呎租超过400元，升幅达五成。板樟堂区贵为旅游区，客源广、人流旺，且商铺空置率接近零。租金带动售价，该区租金及售价仍有一定上升空间；另外，凼仔区随着众多中高档住宅陆续落成，区内市民的消费及生活水平相对提高，高档次餐厅如日本菜、法国菜和意大利菜馆均适合进驻该区，加上凼仔区现时商铺价格相对较低，投资潜力丰厚。」

力行地产发展有限公司总经理  萧颂铭
入住率决定投资潜力
「『小区大、人口多』是决定住宅商铺投资潜力的最大因素。举东方明珠区为例，
该区为海外及香港雇员、澳门本地中产阶级集中地，近年新落成的一线住宅包括君悦湾、寰宇天下、海天居，虽销售成绩理想，但买家多为香港投资者或投资移民客，且大部分为租客，入住率只达三成。虽然零六呎租约10-12元升至零八20-25元，升幅达五成，但相比旅游点中区600元的呎租，此区铺租仍属于『低水』，如提升当区入住率，投资潜力优厚。」

美联(澳门)区域营业董事(工商铺)    李树强
凼仔内需大  投资商铺具潜力
「澳门着重凼仔发展，很多大型基建均设在澳门，金光大道项目更促进凼仔发展一日千里。且凼仔人口明显较东方明珠区多，大型住宅商铺主要集中于快将入伙的太子花城和百佳花城，该区商铺近年逐渐由饮食行业转型为民生零售，人口日渐增多，故内需增加，五年内中线投资具潜力。」

日前，中原（澳门）组团参观绿洋山庄示范单位，吸引近300名有兴趣人士参与。珠海华发房地产营销顾问有限公司执行董事兼总经理郑旭斌表示, 澳人较喜欢到珠海购买大单位。零四年时，澳人较多购买100平方米的三房两厅单位，零六年“升级”为150平方米的四房两厅单位，主要买家为大学教授、公务员及警察。主因是澳门同类物业价格高，且缺乏大型小区设施，吸引不少澳人北上置业。

中原（澳门）濠景分行经理黄国基指出，当日有份参观的人士主要分为高端买家及投资者两类。部份买家希望拥有全海景、高质素高私隐及有优美绿化环境的大单位物业，但澳门土地资源有限，较少能满足全部要求的物业。相反，华发．绿洋山庄不论地理位置、景观或面积，均能达到上述要求，因此特别吸引一些追求高质素生活的买家垂青。另外，某些已在珠海投资物业的澳门投资者，看好华发项目的交通优势，认为项目升潜力大，于是想趁机换购更优质的大单位物业。

早前推出的绿洋山庄，入场费600多万起，虽未公开发售，但推出不足一周，已完成80多宗内部认购，成绩理想。中原（澳门）地产代理有限公司董事总经理郭朝隆表示，华发股份在珠海兴建的楼盘项目从没有出现“烂尾楼”, 市场口碑不俗。

港珠澳大桥近期敲定融资方案，带动三地楼市发展，刺激澳人北上置业，有珠海房产公司在澳增设展销厅，对开拓澳门市场充满信心。

在澳开设展销厅的珠海华发房地产营销顾问有限公司执行董事兼总经理郑旭斌表示，零四年推出华发新城逾千单位，8%买家为澳人。随着澳人收入增加，资产增值，加上珠澳二十四小时通关大势所趋，越来越多居民到珠海购买“第二房产”。去年底推出华发世纪城，澳人买家增至两成，澳人北上置业趋势明显。

港珠澳大桥敲定，未有实时抬高珠海楼盘售价；相反，受环球经济放缓等因素影响，投资者多抱观望态度，物业市场亦进入“冷静期”，今年楼盘成交量略有下跌，但珠海楼价较北京、上海、深圳、广州等一线城市便宜，抗跌力强，跌幅较小。零七年底起，全国楼市进入调控阶段，同期推出的华发世纪城仍创下单日12.8亿元的销售纪录。

早前推出的绿洋山庄，计划每平方米售价3-4万元人民币，考虑市场走势后，调低售价至每平方米2.38万起，当中包括每平方米6,000元装修费，冀吸引澳门买家。另外，港珠澳大桥建成后，香港驾车到珠海祇需二十分钟，距离大幅缩短，港人有望成为新一批买家及投资者。

零八年初，新天康发展商以超出底价近十倍投得位于筷子基两幅住宅用地；以及政府颁布多项物业税务优惠；港珠澳大桥拍板；利率进一步下调加上通胀加剧，吸引投资者进驻澳门物业市场，刺激投资者吸纳住宅物业市场以求保值。在众多利好因素且赌城效应持续带动下，业界人士均看好澳门楼市，预料零八年澳门楼市价量有望涨升15%。但事实上, 零八年首季楼宇交投气氛并不活跃，整季成交约四千宗，预计较去年同期下降近三成。但(1)为什么会出现「交投淡静，楼价照升」的现象呢？(2)澳门往后两季楼市发展又将会朝什么方向走呢？豪宅还会主导大市吗？(3)我们又该如何选择楼宇作短线投资或长线投资呢？

(1) 为什么会出现「交投淡静，楼价照升」的现象呢？

中原(澳门)地产代理有限公司董事总经理    郭朝隆
呎价普遍升两成带动总成交
「零八澳门楼市首两季受美国次按影响，令买家或投资者观望情绪持续。再加上首季没有新盘推出，国内宏调措施再加大力度和天灾连连等等，零八五月成交宗数约2200宗，对比零七年同期的3900宗，下跌四成，导致成交宗数明显回落。虽然首季交投下降，投资者仍然憧憬后市，带动整体成交价不跌反升，单位呎价和租售单位价格升幅达两成。如凼仔濠景花园，其800呎的两房细单位，间隔实用且回报高，极受用家追捧，去年屋苑平均呎价介乎2300元至2400元不等，五月份就上升至约2800元，升幅近两成。 凼仔区两房细单位的二手楼盘，平均月租约6500元至6800元，较零七年的5500元上升约18%，接近两成，租金回报可观，达4至4.5厘。」

利嘉阁（澳门）地产有限公司执行董事   王俊琳
大型物业带动「楼价照升」
「零八年首季开始，统计局将楼盘“中间转移” （即已缴纳0.5%物业转移印花税）交易情况纳入统计，即楼宇落订后三个月内必须交付0.5%物业转移印花税。相信，这一政策影响部分投资者抄卖楼花的中间转手情况，导致首季成交宗数相对去年稍微回落。事实上，虽第一季楼市有放缓的趋势，但很多大型新物业交投理想。如壹号湖畔，向湖景单位去年第四季呎价约7300至7500元，零八年一月有个案录得该单位呎价已升至8300元以上。新物业和楼花转让均以理想价格成交，是首季「楼价照升」的主因。」

第一太平行戴维斯(澳门)有限公司董事     廖沛霖
新盘欠奉  致成交跌
「综合过去两年澳门楼市表现，通常首两季都是淡静期。如零六年上半年地产市道一直平淡，直至年尾，由于有外资基金购入两座之壹号湖畔，加上永利开幕，市场在一片利好的气氛下，众大型楼盘如海擎天、壹号湖畔其余座数和海旋门等相继配合推出，刺激市场气氛，带动交投，豪宅市场跑赢大市。而零七年第一季受『欧文龙事件』和四月份的『投资移民政策』搁置影响，楼市交投明显较零六年第四季淡静，而主要推售的大型楼盘也不多，市场较瞩目的有大潭山壹号，加上全球经济炽热的环境下，环顾零七全年之总成交金额也超过零六。零八情况一样，首季没新盘推售，第二季虽有君悦湾应市，但只是推出少量单位供内部认购，并不可作为普遍市场的指标作性参考。交投宗数下调亦因没有新盘推售而致；而成交金额升主要因为投资者看好后市，市场上楼花转让及大型住宅均以理想价格成交。」

 (2)澳门往后两季楼市发展又将会朝什么方向走呢？豪宅还会主导大市吗？

中原(澳门)地产代理有限公司董事总经理    郭朝隆
呎价保持  成交平稳
「五月份开始，不少新盘积极进行软销及推售，令楼市淡风渐渐吹散。东方明珠区的君悦湾率先打破市场闷局，于五月中进行公开发售。由于一手市场渴盘已久，该盘开售当日气氛热烈，销情理想，成交呎价更较早前的认购价有所提升，而同期发售的另一澳门新盘销情亦同样报捷。估计下半年成交宗数平稳，保持2000至2500宗左右，呎价对比第一，二季不会有较大的变动，一线物业呎价徘徊5000至10000元之间。」

利嘉阁（澳门）地产有限公司执行董事   王俊琳
未来两季楼市需调整期
「澳门买楼投资性质重，约占三成，其中一成为香港投资者。邻港市况对本澳市场影响大，如四月香港股票市场波幅，五月份两大超级豪宅御龙山和半山一号推出，销情理想，消耗港人大量资金，削弱其在澳的购买力。再者，澳物业价格由零六到零七年升幅达三成，现时已去到一个较理想价格。因此，估计往后两季澳楼市会进入一个调整期，一线住宅适相应下调10-15%，以推动流转性。此外，据过去总结，每逢有新项目或新楼盘推出，地产市场就有升浪，使市场再次活跃，带动二手市场造好。而近年新推出的项目，多为一线住宅或豪宅。因此，未来两季仍是豪宅主导市场。」

第一太平行戴维斯(澳门)有限公司董事     廖沛霖
「一手领导市场，二手平稳」
「现时交投较淡，皆因投资者在等待新一轮抢购潮。今年下半年，除君悦湾之外，尚有多个新盘准备登场。日前，凼仔的伟龙马路、名门世家相继宣称将于第三及第四季推出，区内楼市气氛渐趋活跃，预料区内新盘会再次成为投资焦点，相信在新盘推动下，即使零八年首两季交投不理想，但年底众多贵重物业均配合在圣诞节前夕配合同时推出，零八成交金额有潜力与零七年看齐。大型基建是带旺楼市的关键，零八年澳楼市仍以豪宅作主标，一手市场跑赢大市，二手市场保持平稳。」

(3)我们又该如何选择楼宇作短线投资或长线投资呢？

中原(澳门)地产代理有限公司董事总经理   
郭朝隆    中价物业有望短线获利
「澳门经济起飞，未来两年澳凼众大型基建将陆续落成，大量外劳将进驻澳门。管理阶层较注重生活质素，估计届时200至300万物业最为市场渴求。中价物业吸纳不少资金，受外围气氛影响，不少持货量多外地投资者急于『吐现』，如用低于市场价格一成购买濠庭都会、寰宇天下或海擎天等较新物业，有望短线获利，且抗跌能力够强。」

利嘉阁（澳门）地产有限公司执行董事   王俊琳
二手物业适合作长线投资
「由于澳门币间接与美元挂钩以及受人民币升值影响，澳门通胀持续攀升，一月份通胀为5.94%，创下回归以来新高，估计至今年年底，通胀会涨升至10%，银行存款利息更近乎零。长线投资主要看回报率，购买二手物业可收租保值。现时，凼仔一个200万约1000呎的单位，月租6000-7000元不等，未来两年估计有大量劳动力进驻澳门，预期未来住宅租金还会继续向上调高20%。」

第一太平行戴维斯(澳门)有限公司董事     廖沛霖
新一线物业仍具投资潜力
「如第四季各大型楼盘能配合同时推出，凼仔区以名门世家有望挑战去年最高呎价，而澳门区则以南湾湖发展地段投资潜力较大。」

全球最大私募基金之一的凯雷投资集团，睇好澳门楼市发展前景，购入位于东方明珠区两幢将于明年中落成的住宅物业，估计涉资20亿元。该两幢共372个住宅单位的物业，将被提升为高级住宅，以迎合外雇及居民对优质住宅的需求，业内估计呎价约3,500元左右。

业者认为，虽第二季开始楼市气氛由热转淡，但外资仍对澳门楼市宠爱有加，上半年投资市场录得多宗投资成交，预料第四季本地楼市会回暖，一年后可重拾升轨。

有本地银行业者认为，两幢物业被改建为高级住宅，足见买家对澳门楼市有信心，且几家物业代理亦唱好澳门，但美国次按危机未解决、油价及通胀高企，整体气氛不会太乐观。原本预计第三季复苏的楼市，将推迟到第四季才回暖。

促成该项成交并提供物业管理顾问服务的仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示，该项交易反映国际投资者看好澳门在零九年及以后的前景。随着金光大道发展日趋成熟，澳门的前景将更乐观。事实上，海外投资者对澳门楼市不乏兴趣，年来不少国际基金在澳觅具潜力的项目。

他又指，下半年楼价将有回落10%，但楼价回落并不等于形势不好，祇属气氛调整。该行更乐观看待澳门，除港珠澳大桥由三地政府出资、落实可期外，澳门各项基建、酒店旅游等利好消息亦对楼市有支持作用，料楼市一年后可重拾升轨。
   

仲量联行在澳门年中的物业市场回顾中指出，澳门经济蓬勃、旅游业畅旺、博彩业收益上扬加上低利率环境，故物业市场零八上半年维持稳定增长。澳门政府颁布新措施限制赌场数目以及广东政府对个人游实施新的限制，预料中短期内不会对澳门物业市场构成太大影响。
澳门本地生产总值继零七年大幅增长27.3% 后，2008年首季按年增长31.6%。同期，整体服务出口按年急升46.3%，升幅主要受博彩业带动。来自非本地居民的博彩支出及住宿支出分别按年增长62.5% 及 33.5%。由于本地居民收入上升，加上本地利率下调，澳门的私人消费开支按年上升9.6%；零八上半年整体访澳旅客人数总达1,490万人次，按年增长18.1%，来自中国大陆的旅客人数占整体59%。首季，旅游业收益按年增长21.7%，达到84.4亿澳门元。
澳门于四月宣布，短期内不会签发新的博彩业牌照及批准任何赌场发展计划，包括于现有赌场增设赌桌的申请。五及七月份，广东省政府亦收紧个人游计划，进一步限制访澳的内地人数。此外，周末往返个别中国大陆城市与台湾的直航班机亦于七月初开始投入服务。上述措施在某程度上或会令澳门整体市场气氛蒙上阴影，但预料短至中期内其对整体物业市场不会构成显著影响。

住宅市场
继美国减息后，首季澳门平均最优惠贷款利率由6.75% 下调至 5.25%。六月份，澳门综合消费物价指数飙升9%，令当地存款利率及按揭息率处于负利率状态，投资物业逐渐成为应付通胀的最佳方法。
尽管市场气氛相对呆滞，发展商仍憧憬后市，积极推售新盘。其中较瞩目的包括于上半年推售的皇族、君悦湾、名门世家、海擎天第2座及寰宇天下。而位于澳门半岛的广悦华庭，为今年上半年澳门的唯一新落成供应，合共提供46个单位。预算于下半年落成的新住宅项目，合共提供约2,650 个单位。
第二季，继政府颁布措施限制博彩业牌照及赌桌数目后，澳门住宅销售市场出现放缓，部份业主更调低叫价。一至五月份，住宅买卖合约登记宗数按年下跌34.3%，录得7,673宗，但预料零八年上半年整体数字仍会高于零七年同期。首季低利率加上高通胀令投资需求强劲，带动零八年上半年高级住宅资本值增长10.9%。同时，由于来自外籍雇员的租务需求增加，在供应紧张的情况下，高级住宅租金于上半年上升7.7%。
仲量联行澳门住宅部主管黄智威称：「由于环球经济的不稳定因素增加，而澳门政府有意减慢博彩业的增长速度或会带来影响，澳门高级住宅资本值在短期内或会出现调整。然而，在优质租务供应紧张的情况下，加上外籍雇员持续涌入，高级住宅租务市场将继续表现良好，租金将持续上扬。销售市场方面，受信贷收紧及环球市场的不稳定因素影响，下半年表现将持续不明朗。然而，负按揭息率情况加剧及市民收入上升，将可抵消部份负面影响。」

商铺市场
零八上半年澳门旅游业持续蓬勃，未受个人游计划收紧及环球金融市场的不稳定因素影响。本地经济畅旺、人口增加及政府向市民发放一次性的「津贴」，令上半年零售消费需求强劲，首季零售业销售总额按年上升46.4%，达到45亿澳门元的新高水平。
街铺继续广受欢迎。零八年首六个月街铺资本值及租金分别上升9.9% 及 9.7%。下半年四季名店购物中心及新八佰伴开幕，将为澳门增添逾400,000 平方呎优质商铺物业供应。
仲量联行香港及澳门研究部主管陈锦平称：「人口增加及访澳旅客人数激增，将继续巩固澳门零售业销售在未来数年的增长。然而，股市波动、环球经济不稳定因素增加以及通胀加剧，均有可能减慢本地消费在短期内的增长。预料下半年商铺物业资本值及租金将保持平稳。」

写字楼市场
零八年首六个月，甲级写字楼资本值及租金分别上升13.6% 及 3%。未来三年澳门将不会有新的甲级写字楼供应。仲量联行澳门董事总经理古嘉豪称：「未来两至三年，随着愈来愈多大型度假设施开幕，将有更多零售商及商业服务业租户在澳门设立公司，加上甲级写字楼供应紧张，将有助维持写字楼资本值及租金升势。」

投资市场
尽管市场气氛呆滞，零八年上半年录得多宗投资成交。一月份，两幅位于筷子基的政府住宅用地透过公开招标售出，地盘面积分别为18,342 及 31,936 平方呎，成交价合共14.2亿澳门元。四月份，一幅位于凼仔TN6地段的建筑地盘，面积约50,170 平方呎，以5.3亿港元售出。五月份，一幅位于南湾湖海傍、最大可发展住宅建筑面积约160万平方呎的地皮，以31.5亿港元售出。六月份，澳门半岛一个高级住宅项目259个单位合共以10.3亿港元易手。古嘉豪续称：「毫无疑问，美国的按揭危机在短期内将继续影响机构性基金的跨境投资活动，而环球股票市场波动、通胀压力上升以及利率有可能上调，均会妨碍澳门的物业投资需求。然而，由于澳门的经济基调持续乐观，外国投资者仍积极在澳门寻求投资机会。此外，澳门现时的负利率环境，在下半年将继续刺激来自本地投资者的投资需求。」

澳门“老牌”百货公司新八佰伴南湾新址铁定八月八日开幕。有学者认为可有助扭转路凼大型娱乐场开幕后，中区人流被分流的局面。而零售业者萧志伟也认为，新八佰伴落户中区，结合该区传统零售商业优势，群聚效应将会更强，可与新崛起的路凼区协调、平衡发展。

该公司透露，由新口岸区迁址南湾，商厦楼层将由目前的四层增至九层，每层面积会较原址细，部分专柜及部门亦有删改，一如目前经营策略，销售以直营为主，但新八佰伴仍占尽地理优势。萧志伟说，新八佰伴落户南湾写字楼区，且邻近酒店区，与中区传统零售旺区仅几分钟路程，可聚人气，尤其可与传统零售旺区优势结合，可与近年崛起的路凼区平衡发展。然而，群聚效应增强，如何将人流分散到其它区份，如距中区不远的内港旧区，创造更多商机。

澳门仅五十万人口，仅靠内需，零售业很难做大，很难吸引外资大型百货商落户。萧志伟说，若要将区份之间的人气贯通，必须由大型零售空间作点对点的连接，建议政府提供租赁补贴等优惠，吸引大型百货公司或世界品牌零售商落户。事实上，一些名牌百货公司可产生群聚效应，因百货公司本身有号召力，能吸引一众品牌商设点，增强零售的规模及效力，吸引客人。

至于本地零售商，萧志伟说，自由行收紧，暑假客量减少，加上政府亦调控赌业规模，经济发展或放缓，担心影响消费意欲。到底影响有多大仍需观望，但零售业应密切注意事态发展，随时作出调整，适应新环境。

首届珠中澳房地产博览会在澳门举行，有参展商认为，澳门与珠海的楼价相差近四倍，澳门居民在珠海置业的机会大，他们将会积极开拓澳门巿场。

房博会名誉主席郑天祥日前在博览会开幕式时称，澳门楼价较高，不少澳人北上置业，珠海、中山成为“落脚”热点，邻近口岸的楼盘更是有价有市。随着国家改革开放步伐加快，三地生活水平逐渐缩短，配合未来落成启用的广珠轻铁、港澳珠大桥、交通网络日益完善，意味三地交通便捷不断提高，将三地打造成“一小时生活圈”，珠三角城市将逐渐连结成片，形成新的市场一体化生活圈。

郑天祥认为，计划兴建的港珠澳大桥将来开通后，三地道路交通网络将进一步完善，港澳居民北上置业将会增加。有内地地产商表示，近年不少澳门居民到珠海买楼，北上置业成为趋势，澳门市场有一定的发展潜力。

零八年初，在高价卖地、港珠澳大桥拍板及连环减息带动下，澳门楼市气氛热烈，首季推出的新盘，交投畅旺。唯次季受环球投资气氛影响，楼市开始放缓，加上政府收紧博彩业及自由行政策等，令澳门楼市回落，估计今年上半年物业成交量较零七年同期下跌约三至四成。然而下半年有新酒店项目登场，加上政府的首置资助计划及新婚租屋贷款计划将会展开，可望刺激楼市逐渐回暖。

中原（澳门）澳门区区域董事石宝德
楼市有望于第四季反弹
首季期间，澳门区有多个新盘推出，包括君悦湾、海擎天二期等，带动交投量上升，楼价亦向上调升。如寰宇天下入伙后，年初以来其平均呎价一直处于上升趋势，五月份比一月份上升了约13%，平均呎价亦保持3200-3500元间。次季步入楼市调整期，有个别屋苑调整楼价，幅度介乎8%至10%。虽然楼价处于调整期，但由于通胀持续，人工建材同时飙升，发展商几乎是以成本价发售物业，因此楼价未来的下调空间较微。而调整期间，受影响的主要为一些海外投资者，如某些于股票市场损手的投资者或一些两地持货业主，急于套现，本地投资者多持观望态度，影响不大。预料澳门经济下半年会继续增长，后市乐观。如年尾众大型楼盘配合同期推出，楼市调整期有望于九月份结束，尤其看好东方明珠区发展。

中原（澳门）凼仔区区域董事徐有喜
租金平稳上升 置业胜租屋
上半年凼仔区的成交量轻微下降，除首季新盘推出期间楼市较活跃外，近月交投量相对淡静，估计凼仔区上半年成交量大概4,800宗，预料较去年同期下跌约6%。主要受外围投资气气不明朗及政府出策调控博彩旅游业影响，投资者入市心理变弱，以致楼市持续放缓，楼价亦相对下调，与去年尾楼价相比，今年上半年凼仔的平均楼价轻微下调6%~8%，豪宅呎价亦调整约5%。虽然成交放缓，但租金相反平稳上升。现阶段置业胜租屋，皆因现时按揭息率偏低，楼价回落低水，供平过租现象涌现，加上通胀持续，股票走势反复，投资物业成为唯一较安全保值的投资选择。另外，今年首季GDP达441.7亿，较零七年增长31.6%，失业率则维持2.9%，而澳人每月收入中位数则达9,500元，居民存款金额去年底达到2,682亿元。种种经济数据都属全球高位数字，反映澳门经济增长十分乐观，若趁现时楼价调整期吸纳低水宝物，可成为抗通胀保资金的出路。

受外围市场持续波动及天雨影响关系，澳门楼市上半年处于放缓状态，六月份单月的成交量及睇楼量同比减少接近两成。美联行政总裁张一辉预料，楼市要到九月份后待买家购买力释放，成交量才会逐渐反弹。而下半年楼价估计会有约5%调整。

六月份连场暴雨，加上股市波动及息口走势未明，市场上欠缺焦点楼盘，年初楼价己回落15%，据最新的政府数据显示，截至五月份，按印花税统计之住宅成交宗数及金额分别为7,673宗及186亿元，较去年同期分别下降34%及9%。此外，受上月天雨影响，有不少海外投资者亦因天气关系延期来澳，削弱买家「睇楼」意欲，直接影响当月成交量。张一辉表示，不少有意来澳门投资的人士受环球利淡因素影响，处于「回气」状态，澳门目前楼市返回用家市场，吸引不少「换楼客」趁现时楼价回落期物色「笋盘」，料澳门二手中价屋苑最受惠。

　　虽然住宅买卖成交有放缓趋势，但鉴于下半年将有四季酒店投入运作，澳门外雇人口仍将不断增加，估计届时外雇人口会接近十万，刺激澳门租务市场继续活跃，租务成交在淡市中「不跌反升」。张一辉称，目前整体楼价受外围不明朗因素影响，业主叫价普遍回落有5%-8%的调整幅度，但租务方面平均呎租依然维持在8元-11元之间，且半年内的租务成交量较去年同期有10%升幅。

　　七、八月份为楼市传统淡季，买家囤积的购买力将会在暑假后释放，张一辉称，由于较早前内地发生天灾及港股波动，影响投资者置业意欲，对澳门整体投资市场有所影响，故预料至暑假后，澳门新盘将会陆续出笼，买家累积的购买力亦将一次性释放，后市看好。

近年澳门经济起飞，带动本澳旅游业发展，人们消费水平不断提高，零售市场最是昌旺。力行地产发展有限公司总经理萧颂铭指出该区商铺空置率接近零,是投资首选。
以喷水池广场为中心点向四周幅射的区域广称《中区》，范围包括：板樟堂街、大三巴街、殷皇子马路、新马路、以至南湾大马路一带，属旅游旺区，又是商业中心所在。萧颂铭表示，所有高端客源，不论游客还是本地客均集中在该区消费，该区是营商的信心保证，租金及售价亦是全澳最昂贵。
以最近期成交个案为例，中心点旺铺每呎租金由300元起至500元不等，每呎售价超过10万的亦不少。如此高价较吸引名牌或有实力公司问津，区内供应亦绝无仅有。萧颂铭又估计，如无意外，在可见的将来中区的商铺价格仍会不断上升，有能力的投资者，如不介意短期租息稍低，不妨高价买入，待价而沽，或作长期持有，亦可子孙永享，实属投资首选。

美联澳门为扩展业务范围，看好珠海当地物业商机，零七年在澳门贸易投资促进局（IPIM）安排下，成为首间透过该局转介至珠海外经贸局协助成立的公司，并于零七年年底开始在珠海设点试业，试业至今已有三间分行，遍布拱北、吉大及夏湾。

美联澳门行政总裁张一辉(Ronald Cheung)指出，邻近珠海的澳门近年楼市升势持续，去年更在豪宅盘主导市场下，将澳门整体楼市逆转，吸引不少海内外投资者及国际基金注目，带旺楼市增长，经济稳步上扬；

与澳门一关之隔的珠海，近年经济发展迅速，加上港珠澳大桥、广珠轻轨及铁路等大型基建动工，与周边地方实现一小时生活圈，市场潜力优厚，料日后往来三地经商及居住的人士将会更为频繁及人民币升值将进一步有利珠海楼市发展。美联物业(珠海)抓紧目前珠海各方面的利好因素，认为此阶段是进驻的好时机，并凭借集团多年来丰富的房地产中介服务经验，致力引进香港及澳门，甚至东南亚、日本及欧美等海外资金到珠海，冀能带领珠海面向国际化，与世界接轨。

美联物业(珠海)进驻的目的，除抓紧市场商机，引入更多海内外资金进驻珠海当地外，还希望为港澳人士拓展另一个投资管道，使珠海成为香港及澳门人投资的「后花园」。美联物业(珠海)区域营业董事韩正鸿(Peter Hon)称，近年澳门楼市炽热，有不少澳门居民也纷纷转战邻近珠海如夏湾、吉大等靠近拱北口岸的楼盘，多以投资兼自住形式。

据统计数据显示，去年约有1400名新业主为澳门人，占总量的14%，约有10亿澳门币流入珠海房产市场，澳门业主同比增加了18%，料此趋势将进一步增长，故珠海将可作为香港及澳门楼市过热的「缓冲区」，成为澳门及香港的腹地，减轻物业供不应求的压力。

首季街铺租金上升7.4% 成交宗数减少61.6% 

人流旺地铺，业主更是惜货如金随着访澳客量及外雇队伍日渐增加，零售业对优质商铺面积需求增加，仲量联行最新一期《亚太区物业市场摘要》中指出，首季街铺租金上升7.4%；亦有市场资料指出，今年首季澳门的工商铺物业成交减少，整季只有466宗，涉及金额总值9.63亿元，较零七年第一季的1,212宗及15.6亿元，分别锐减61.6%及38.3%。

仲量联行《亚太区物业市场摘要》分析指出，未来数年，人口增加及旅游业收益上升将有助巩固零售业发展。部分大型零售商乐意支付较高租金保留优越地段铺位，如一化妆品连锁店以每平方呎（建筑面积）500港元续租板樟堂街铺，租金较同区平均租金高出一倍。供应方面，多家高级品牌落户澳门，还有新八佰伴、四季酒店购物中心等开幕。

投资者由一线商铺转站屋村地铺

另综合市场数据显示，银座广场一批面积介乎191至650平方呎商铺，月前以7,800至36,800元租出，呎租介乎23至68元，如一个面积483平方呎的铺位，每月租金3.13万元，呎租近65元。另外，信和广场的祥和阁一2,791平方呎地铺，每月租金8万元，呎租近29元。

由于一线商铺楼价已攀升不少，亦有部分投资者由炒卖旺区一线商铺，转移战线到吸纳屋村地铺，促成多宗成交。“如柏丽花园一个面积1,383平方呎地铺，新近以1,300万元成交，呎价9,400元。另荣升花园一个地铺，面积4,200平方呎，亦以3,200万元易手，呎价7,619元；怡景阁一个地下相连铺，面积2,100平方呎，早前以1,314万元转售，呎价6,257元。” 有业内人士更预期在本土内需带动下，料这些屋苑铺位价量均可按年上升10%。

物业市场气氛向好

据仲量联行《亚太区物业市场摘要》指出，高级住宅资本值上升11.9%。多个新推售项目均有理想销情：海擎天第2座，首批120个单位售出逾93%，呎价由3,500—4,700港元不等；明珠区寰宇天下，80个单位中售出75%，平均呎价3,500港元；明珠区君悦湾以呎价4,000—5,500港元推售；及凼仔皇族，196个单位中售出约75%，平均呎价约5,000港元。首季内未录得新的高级住宅供应。高级住宅资本值上升11.9%。

租赁市场方面，外籍雇员持续涌入，加上供应紧缺，高级住宅租金于首季上升6.9%。”预料未来十二个月高级住宅资本值将进一步上升。此外，澳门劳工市场蓬勃吸引外籍雇员涌入，亦可确保高级住宅租务需求强劲及租金维持升势。”

零八年首季开始，统计局将楼盘中间转移（即已缴纳0.5%物业转移印花税）交易情况纳入统计，但未届做契时限(交易后三个月内)的楼盘。澳门地产业总商会会长钟小健认为，新统计方式可避免数据滞后，反映巿场活跃程度。

本地不动产交易统计数据一直被视为滞后，以今年首季为例，外港新口岸填海区及南湾湖填海区每平方米成交价为39,232澳门元（下同），换算呎价约3,600元。巿价呎价按建筑面积计算，统计局却按实用面积计算。目前楼宇实用面积一般为七成，故换算出来的巿场呎价应为2,500元，钟小健认为，这个价格水平仍是合理范畴。

为防一屋多卖，楼宇落订后三个月内应交付0.5%物业转移印花税。今年首季开始，交纳0.5%物业转移印花税的“中间转移”纳入统计范围，反映楼宇炒卖情况。钟小健认为新方法实际上是将统计细分。买家一般交付0.5%转移税，实际只是向当局“挂号”，避免楼宇出现一屋多卖。不过，交0.5%税款后，并不代表楼宇已经成交，准业主仍可以“挞订”。倘将这些准买家交易宗数及情况也纳入统计，可以反映单位元元实际交易量。

现时已交易单位元元需在九十天内“造契”，有可能出现的情况是，三月成交，四月才登记。过去统计不纳入“中间转移”，首季交易有可能成为第二季数据。倘将“中间转移”纳入统计，即月交易可以及时反映，统计数字更加贴巿。

但他亦指出，纳入“中间转移”针对现货楼及二手楼，买现货楼多数是用家。至于楼花交易，当局虽然也希望可催促准业主先登记，不过楼花不是现楼，准业主“冇得住”，银行也难做楼按，相信中间转移交易比例较少。

名门世家走向国际 望成澳豪宅新指 标 

随着澳门经济复苏到经济起飞,现时的澳门已发展成为国际城市，不少海外基 金及国际买家在澳物色具获利潜质的物业，投资客源越趋国际化，发展商到海外推销楼盘顺理成章。

投放两亿作宣传费用

澳门威得利企业发展股份有限公司发展的鉴赏级豪宅“名门世家”，目前已 投放2亿港元于宣传活动上。零八年五月十四至十六日一连三日在英国伦敦举行的第一站全球推介会，吸引近200名来自世界各地的 买家及传媒出席。

建造成本（不包地价）不少于40亿元的“名门世家”，位于凼仔赛马场，以 英国皇室贵族曾入住的Brocket Hall为设计概念，充满十五世纪英伦风味。项目将于今年第四季推售，预料可套现150亿。

基金热衷投资澳物业

负责“名门世家”市场策划的廖沛霖说：“受次按及全球股市波动影响，及 中国的宏调措施下，国际基金较难投资内地物业，资金转移到澳门物业市场。再者，政府颁布多项物业税务优惠以及环球利率下跌 趋势持续，亦有利楼市，预料澳门住宅后市向好。且名门世家”处澳门新核心地区——凼仔地段，毗邻多项瞩目的国际级发展酒店 及娱乐项目，对该项目升值潜力非常有信心。”

廖又表示，过往海外买家对澳门认知较少，近来欧洲、韩国、日本、台湾等 市场买家比例渐高。贵价楼内地买家约占20%左右，外国买家占20-25%，另外30%为持香港身份证者，当中也不乏基金投资者。“名 门世家”已与部分基金投资者洽商，亦会考虑每隔一季到有潜质的海外市场推介，测试市场反应。

另外,据发展商介绍,该项目采用欧式建筑风格，打造英式生活空间，料将成 为澳门豪宅新指标。

该项目提供设双会所——名门会所及尊户会所。面积约20万方呎的“名门会 所”，拥有户外及户内双泳池；位于高层的“尊户会所”不单设计及设施仿效英国伦敦Brocket Hall，更邀请负责管理Brocket Hall的会所管理公司——英国CCA International作为管理顾问，引进英伦式品味专属管家服务，提升整体服务水平。

近二十个大型娱乐项目正在兴建中，大量劳动力将进驻澳门市场，房屋需求迫切受制于美国次按问题，港澳楼市趋向淡静，去年楼市滚热的澳门，今年首季亦见回落。据统计局公布数据证实，首季订立的不动产买卖契约成交单位、金额分别较前一季减少3.4%及37.6%。同季不动产按揭贷款总额达238.7亿元，比上季大升1.6倍。

由于外来因素不明朗，业主或买家观望态度升温，从而某程度削减投资房地产的信心。统计资料更反映楼市淡风，如首季订立3,189宗不动产买卖契约，成交单位有4,364个，成交额为42.4亿元（澳门元，下同），单位数目及金额较前一季分别减少3.4%及37.6%。首季向财政局缴纳物业转移印花税的单位数目共6,518个，总值为127.2亿元，较前一季分别减少7.3%及4.2%；属于中间移转的单位有2,323个，金额为84.0亿元。

缴纳印花税的单位以住宅为主，占总数70%（4,563个），金额共109.9亿元；其中位于澳门半岛的住宅单位有3,167个，氹仔及路环分别有1,380个及16个；按成交金额分析，400万元以上的单位占住宅单位总数17.5%（797个），200万至400万元的占25.2%（1,149个），100万至200万元的占15.7%（715个），而100万元以下的则占41.7%（1,902个）。

澳门楼宇与三月份相比，成交量下跌四至五成，四月份交投明显较淡静。虽地产中介已率先预告首季楼市淡风，但亦有专家指出，澳门楼市利好因素仍然存在，如部分二手楼盘如濠景花园、金利达花园、乐骏盈轩等，该类约十年楼龄的楼盘，个别成交价不跌反升，反映澳门楼市后盾仍然强劲，下半年有望平稳上升两至三成。

中原（澳门）董事总经理郭朝隆表示，楼价基数低是吸引外地投资者来澳置业投资的重要因素。加上澳门经济持续以双位数字增长，如今年首季，澳门博彩赌收上升约62%，较赌权初开放时期的零三年全年赌收还要多，GDP首季亦增长20%，这是吸引海内外投资者进军澳门的关键。

另据市场估计，已申请且正在兴建中的大型娱乐项目有近二十个，预料未来几年将有十万劳动人口进驻澳门市场，房屋需求迫切。郭表示，届时房屋租金将会因此稳步上扬，投资回报变得可观。另外，他还建议投资置业抗通胀的主义。

目前，澳门经济高速发展，居民收入增加、外雇大量急升，带动住屋需求，加上受港珠澳大桥于年内起动这个利好因素影响，发展商均看好澳门投资潜力，将刺激楼市稳步上升。有物业专家料零八年楼价升幅将高于预期的两成五，或有力上升四成。

中原（澳门）地产有限公司执行董事郭朝隆表示，尽管新春期间，居民及投资者外游度假，楼盘交投“习惯性”淡静，但外围承接力仍充足、未现泡沫，现时楼市处于健康阶段，未受次按危机拖累影响出现大幅下调现象。 他又相信，每个地区的楼市发展，受地区因素影响多于环球因素，现时澳门经济发展基调仍保持良好势头，楼市受美次按影响轻微，最多祇会出现短暂调整，并未造成较大影响。

他续称，受联系汇率制度影响，料港澳银行跟随美国减息步伐，存款利率减少，居民为对抗通胀而积极投资理财，但港股受次按问题影响起伏不定，打击投资者买股意欲。可以预期，居民将抽离资金转战较稳定的物业市场。

近年，澳门楼市近年升势持续且发展不俗，有机会成为投资者资金的“避难所”，刺激楼市需求上升，加上今年年初内地部分省市受雪灾困扰，中央政府为加快灾后重建步伐，或会减慢宏调力度，为港澳楼市注入额外的增长元素；另外，澳门优质住宅与国际市场相比仍处于“低水”状态，因此，升值潜力大，郭朝隆预期澳门零八年楼价升幅将高于预期的两成五，或有力上升四成，看好后市。

年近岁晚，澳门银行业界再次宣布减息，令本地供楼利率亦降低至近三厘，入市客对市场蠢蠢欲动。在租金及供款额相若情况下，有租户实时转租为买，赶入市迎新春，而连番减息效应，亦令不少业主封盘停售，待春节过后再推。

中原（澳门）营业经理何兆恒表示，上月卖地消息影响深远，一月份林茂塘区二手楼宇交投活跃，不少用家及投资者趁楼价未大幅上升前，纷纷争先入市，区内寻盘者众多，豪宅盘海擎天上月成交量亦激增46%。另外，有业主看好天价卖地影响，封盘应市，令区内供盘量不断减少。去年十二月该区二手放盘量约一百五十个，至今下跌至约一百个。

减息令市民存款意欲下降，但相对减低了投资成本及贷款利息支出，间接促使资金流向房地产市场。何兆恒又指，如以供款额二百万为例，摊分三十年计算，减息前每月需供九千八百元，而减息后只需供八千四百元，平均每月少供约15%，利息支出由原来约一百五十万减至一百万，大幅节省近50%。由于条件吸引，不少上车客踊跃入市，令交投量激增，因此不少业主亦陆续加入封盘行列，令林茂塘区供盘量再次减少。

他续称，自减息潮出现以来，区内用家增加近倍，不少业主纷纷提价甚至封盘，令区内楼价持续攀升，上月海擎天呎价上调约20%。另外，政府拟设立“楼花”预售许可制度，禁止楼花炒卖，亦令楼花成交实时增多，但部分业主憧憬后市格价上升，惜货推售。他预料新春期间封盘居多，估计封盘会持续至春节过后。

美国受次按危机影响, 两周内共减息1.25厘挽救经济。日前美国宣布再度减息1/2厘，本澳银行同业先后跟随减息1厘，加上去年的减息幅度，累计减幅达2厘。有地产业者表示，银行连番减息，供楼负担减轻，且通胀高企，租户为求资产保值，宁愿“转租为买”，每天交投量较减息前增近10%，但楼价保持平稳。

现时本澳银行最优惠利率P普遍为5.75厘，减去银行普遍提供的按揭利率约2.75厘，实际供楼利率只有3厘。中原（澳门）地产代理有限公司执行董事郭朝隆表示，以凼仔楼龄较新的二手楼盘为例，建筑面绩880呎叫价二百二十万，减息前，利率为5厘（7.75厘-2.75厘），若贷款九成，贷款年期约二十年，每月供款约13,000元，现时3厘计算（5.75-2.75），约11,000元，供款少近2,000元。面对通胀高企，银行储蓄基准利率低，负利率幅度扩大，租金祇升不减，有租户宁愿转租为买，投资固定资产保值。此外，也有海外投资者看准澳门低供款利率，加快入市, 由平日每天维持5至10宗增至至少10宗，最高单日成交15宗。因次按危机扩大，投资者入市态度审慎，业主不敢漫天叫价，故楼价保持平稳。

时下二手楼动辄过百万，银行一般提供8成按揭，居民仍需付2成首期，即首期至少20至30万，故交投量保持平静。有业者预期春节后，居民逐步消化减息消息，交投量将渐增。